中国不動産バブルが破裂しない理由

こんにちは国際不動産エージェントManachanです。６泊７日に及んだ、実り多い中国・北京出張から帰国しました。北京での不満はネット接続と空気の悪さだけで、それ以外は快適。メシは旨いし、タクシー安くて便利だし、ホテルもコスパ良いし…何より、仲間に恵まれましたね。北京不動産展に一緒に参加した業者様の人柄が素晴らしく、最初から最後まで楽しい滞在でした。

今回の滞在期間のうち、まる１日を、北京不動産視察にあてました。インバウンド（＝中国人に日本の不動産を販売）ビジネスをやる上で、北京の人たちが、どんな住環境で暮らしているのか？不動産価格や利回りはどれ位か？彼らが何を求めて日本不動産を買うのか？…それを肌感覚でつかみたいと思ったからです。

一言でいうと、「北京不動産の余りの高さに絶叫！」でしたね。

北京市内で４か所、区分のマンション・アパートを視察したけど、１億円以下の物件が一つもない！そして、中古物件は建物がボロすぎ！管理悪すぎ！昼間なのに内廊下は暗くて電灯欲しい位だし、外壁剥がれてても補修しないし、ゴミや埃がそこら中に散乱、築１５年しか経過してない家が日本の築４０年相当に見えましたよ…

しかも北京の人って、家を賃貸に出す時はきれいに内装するのに、売りに出す時は何もしないのも驚きでしたね。中古だと台所直してない、風呂場直してない、日本でいう「廃墟チックな激安戸建」みたいなスペックで売りに出すのに、値段は１億円以上するんです！

極めつけは、「３ＬＤＫに２段ベッド並べて、男性２０名を泊まらせてる簡易宿舎を、売り物件としてそのまま見せられた」こと。別にどんな運営してもオーナーの勝手だけど、「１億５０００千万の物件売るのにタコ部屋をみせる！」。その神経が、どうしても理解に苦しみます。

ま、中古をリフォームして高く売るという発想が、北京にはまだないんでしょうね。買った人が金かけて、自分の好きなようにリフォームするのが当たり前のマーケットなのでしょう。日本不動産を扱う業者の視点からみると、「こんなにボロくて汚くて、しかもタコ部屋なのに１億円以上でガンガン売れて、手数料とれるのなら美味しい商売」だと思いましたね。

北京市内は高すぎるけど、郊外に行けば安く買えるのかなと思い、市内から東３０ｋｍほど離れた「通州」という街でも物件視察しました。ここは北京の副都心として整備中、市内直通の鉄道も通る「さいたま大宮チック」な場所です。でも物件価格は大宮よりずっと高く、２部屋だと軒並み５０００万円以上の世界…いま北京で家買うのは、本当に大変ですね。

北京で長年働く外国人はたくさんいるけど、友人に聞いたところ、最近、外国人で北京の物件買った人は「聞いたことない」とのこと。そりゃ、高すぎるもんねえ。

北京だけ見ていると、不動産バブルが今にも破裂するのではないか、物件価格が暴落するのではないかと言う人もいます。確かに、いま北京の北２～４環、東２～４環あたりの新築単価は、使用面積で換算すると坪７００～８００万円（六本木、銀座、番町の一等地相当）か、それ以上の１０００万円クラス（ロンドン都心に近い価格）も出てきてますので、これ以上、値上がることは想像しにくい。しかも北京の生活物価は、タクシー初乗り２００円、地下鉄６０円、ビジネスランチ３００円位と安く、収入水準も大卒初任給が７万円、人気料理店の店員が月給４～６万円位の世界なので、余計、不動産価格とのアンバランスが目立ちます。若い世代や、サラリーマンとかで買うのは無理でしょうねえ。

でも、そこは日本の比ではない巨大国家のこと。地方都市や農村にも目配りしないと、全貌は見えてきませんし、なぜ北京上海の不動産価格が今のレベルまで上がったのかという説明もつきません。

不動産マーケット・投資の視点で、いま中国で注目に値するのが、「二線都市」だと私は思っています。

「二線都市」とは何か？「省都」か「省都相当」の経済規模を持つ、都市圏人口３００～５００万クラスの地方中核都市のことです。日本でいうと、相対的なポジションは「札仙広福」ですが、人口規模は「名古屋」位あるような都市。広い中国には、二線都市が３１もあります。「地方大都市」と言って良いでしょう。

中国の都市ランク

二線都市の上位、中位なら、日本でもそれなりに知名度あるかと思います。中国には全部で２２の省がありますが、通常は省に１つ（大きな省なら２～３の）二線都市があります。その二線都市のなかで、上位、中位を中心とするいくつかの都市が、いま中国で最も、不動産価格上昇率が高くなっており、すでに上がりきった感のある北京・上海の投資家が、熱い視線を注いでいるのです。

いま中国で不動産価格の上がり幅が著しい５都市