こんばんは国際不動産エージェントManachanです。今回の日記、テーマは「オーストラリアで融資ひいて不動産買うはずだったのに、突然、銀行から梯子を外された話」。主人公は私です。一体何が起こったのか？
ここ一か月の出来事は、私にとって、まさに不条理極まりない話で、思い出すだけで、心の奥底から「どす黒い怒り」がドロドロこみあげてくる程です。
とはいえ、オーストラリアの不動産でこれまで美味しい思いもさせていただきましたので、極力感情的にならず、フェアでバランスの良い書き方を心掛けたいと思います。これまで起こったことを、箇条書きにします。
【期待に胸を高鳴らせていた頃】（～２０１６年３月）
☆私はオーストラリア永住権保持者で、妻はオーストラリア国籍です。
☆私と妻は２００２年より、オーストラリア・シドニーに不動産を所有。購入当時に比べて評価額も約２倍になり、現在、大きな空き担保があります。
☆その空き担保を使ってファイナンスする想定で、ブリスベン西郊の新興住宅地に建設予定の戸建（予約販売）を、夫婦共同名義で、２０１５年８月中旬に購入申込をしました。
☆１５年８月下旬、得意先の銀行（１０年前から付き合いのあった、４大銀行の一つ）より、３か月有効の融資内諾を得ました。
☆１５年９月、翌年１～２月の完成時に決済する想定で、売買契約（土地・建物込の単一の契約）にサインしました。
【突然、状況が暗転】（２０１６年４月～９月）
☆年が明けた後、建設会社・売主であるＤ社に財務的な問題が起こったことを知りました。
☆Ｄ社は２０１６年７月、建築を断念し、建物部分のビジネスをＢ社に売却。その結果、売買契約も二つに分割され、Ｄ社が売主となる土地売買契約、Ｂ社が売主となる建物売買契約の、二つに分割されました。
☆話は前後しますが、１６年４月頃から、ターンブル首相は、同国の不動産バブル防止策として、外国人向けの不動産融資を大幅に制限する政策を打ち出しました。
☆その直後、預金額シェアの約９割を握る４大銀行が、「外国人購入者に対する融資を事実上ストップ」し、各州が「外国人購入者に対する印紙税追徴金の大幅値上げ」を行いました。
☆１６年９月、土地部分と建物部分の契約書が完成しましたが、その時点ですでに、融資が非常に厳しい状況になっていました。
この辺から、私の「感情」が入ってきます。もう仕方ありません。
【まじかよ！憤る毎日】（２０１６年９月末～ ）
☆私はオーストラリア永住権保持者ですが、外国籍（日本パスポート）という理由で、１０月１日以降の契約だと印紙税追徴金がかかってしまうと聞き、９月末、急いで契約書にサインしました。
☆契約書は融資特約付で、融資承認期限が１０月２０日、解除期限が２１日となっています。
☆まず得意先の銀行に融資を打診しましたが、外国人向けの融資は無理だと、二言目で断られました（昨年、お前らが融資内諾出したのに、その豹変ぶり何だよ！）。
☆私ではなく、オーストラリア籍の妻を前面に立てて、所有不動産の担保価値を強調して再度申請しましたが、私が自営業主という理由で、断られました（自営の場合、どんなに申告所得高くてもゼロ査定するようです>‗<）
☆外資銀行のひとつ、Ｃ行が外国人向けの融資を辛うじて行っていますが、「土地・建物セットの建売契約」なら融資出すけど、「土地」と「建物」別個の契約だと無理との回答（別々の契約になったのは俺のせいじゃないのに…）
☆１０月２０日のデッドラインに向け、いま、３名のローンコンサルタントを使って、ノンバンクも含めて、大急ぎで融資申請出しまくっています。
☆昨日、ノンバンクの「つなぎ融資」内諾が出る見込みとの話が来ました。ただカードローンみたいな金利で負担が重いので、土地・建物が揃った時点でＣ行の融資に鞍替えできるかどうか、諸条件確認中。
なお数字だけみれば、常識的に考えて、融資に全く問題ないはずです。私が机上で計算したところ、
融資/担保比率４２％ （自己資金比率５８％）
返済/収入比率１５％
返済/収入比率１５％
申し分ない数字のはずですが、私の日本での収入・所得が、自営だという理由でゼロ査定されてしまうと、残るはオーストラリア国内の家賃収入しかなく、その場合、返済/収入比率が５０％近くなり、審査を通すのが厳しいのでしょう（そんな無理な条件で、一体誰が審査通るんだよ！）
つまり、融資審査の問題というより、オーストラリアの銀行が外国人向け融資を制限する国策のなかで決めたルールの問題（欠陥）だと私は思っています。
なお、苦労しているのは私だけではありません。私と同時期に、同じ地区の戸建やタウンハウスを買った日本人の仲間も、皆、突然の梯子外しに悩んでいます。
私は、彼らの融資づけを助け、物件を無事買えるようにするという、業者的な動きもしています（実際そうしないと、回りませんし・・）
それで何人かの仲間が、日本国内の融資をひいて何とか買えることになりました。それは大変喜ばしいことですが、肝心な私の融資が通るかどうか分からないのが今の状態。歯がゆい…
ま、物件自体はとても良いので、最悪、ノンバンクのつなぎ融資経由であっても買う気でいますけど、１０月２０日の時点で、総合的に判断して、決めようと思っています。
私が思ったことを、正直に書きます。
☆オーストラリアは、もう、変わってしまった。以前と違う、外国人投資家を排除する国になってしまった。
☆私はオーストラリアの永住権保持者なのに、外国人扱いされて印紙税の課徴金とられる…そんな国は、悲しい。
☆融資審査において、自営だという理由で機械的に排除される、そんな思考停止する金融機関とは、付き合いたくない！
ですが、今のオーストラリアがこうなった背景も、理解しなくてはなりません。中国人をはじめとする外国人投資家や移住者が、シドニーやメルボルン等、大都市の不動産を買いまくって、不動産価格が何
十％も高騰。現地住民の多くが家を買えなくなった…
そこで、国民の人気取りも兼ねて、現首相が、「現地住民には思い切り補助して家買いやすくする」、「その代わり外国人、外国在住者には買わせないようにする」趣旨の政策を打ち出してきた。その余波を私はいま、モロに受けているわけですが、
見方を換えれば、ここ数年外国人の爆買いがあったおかげで、私が以前買ってたシドニー物件の担保価値が思い切り上がったわけです。それを使って、あわよくば２戸目、３戸目・・・と増やしていくはずだったのですが、そうは問屋がおろさなかったわけですね。
金融機関の担当者は、上層部がダメダメ言うなかでも、一生懸命、知恵をしぼってサポートしてくれています。国のトップがこんな政策をやると、外国人相手の融資商売ができなくなるので、銀行の現場ではターンブル政権が不評だとの話もききます。来年、再来年頃には、もっとまともな状態に戻って欲しいものです。
海外不動産投資は、特に融資をひいて行う場合、その国の金融政策の影響をモロに受けます。外国人や非居住者というのは一番立場が弱いですので、これはリスクとして認識しなければなりません。
オーストラリアを含め、先進国の場合は、物件価格が安くないし、都市部ではグロス利回り５％いけばいい方、その代わり、人口増えて住宅供給不足が続くし、築年数経っても価値が毀損しないので、物件価値が底堅く上がっていく・・・そんなマーケットなので、やはり融資を使って資産を増やすのが合理的です。
とはいえ、今のオーストラリアみたいに、外国人に厳しい融資環境になってしまうと、資産を殖やしていくのも難しいし時間がかかるので、カナダはじめ、他の国への転戦も同時並行で取り組む必要性を痛感しています。
とはいえ、１０月２０日までは、融資づけ・物件取得に向けてベストを尽くします。こういうチャレンジを一つ一つ克服して、各局面で継続・撤退の条件を考えつつ、その時々でベストな判断をしていく。経験値を積み重ねて、グローバルで洗練された投資家になっていきたいと思います。