【ブログ】惜しい！ギリシャ ～アテネ不動産探訪記～

海外訪問客の視点で、今のギリシャを一言で表現すると、
「おしい！」
惜しい、というのは、素晴らしいポテンシャルを持っていて、もう少し頑張れば素敵になれるのに、現状ではそうなっていないことを意味します。
皆様は、5年ほど前に、広島県の地域プロモーションのキャッチコピーで、「おしい！広島県」というのがあったのを覚えておられますか？

 
その心は、日本三大銘醸地の「西条」、「レモン生産量が全国シェア５７％」など、広島県には自慢できるものが沢山あるのに、全国的に知られていないがゆえにいまいちメジャーになれないでいる。それが「惜しい！」と…
(他県と比べると、カープや宮島のある広島県は十分メジャーだと思いますが、それはさておき…)
「おしい」のもう一つの意味は、もう少し頑張れば「おいしい」になれると…実際、広島県は「おしい」キャンペーンの一年後に「おいしい、広島県」キャンペーンを始めています。
 
広島はさておき、ギリシャ…この国は、世界オンリーワンの素晴らしい観光資源を沢山持っています。
首都アテネは、「アクロポリスの丘」「パルテノン神殿」に代表される古代遺跡の宝庫。それも、ただの遺跡ではなく、「世界中の歴史教科書に出てくる」超メジャーな逸材。世界中の観光客がこの地を目指して、30ユーロの入場料を払って入山します。

また、沖合にはヨーロッパ他国に類例をみない多島海「エーゲ海」があり、無数の島々が、すべて温暖快適な地中海性気候に恵まれています。かつエーゲ海の島々は、世界中に良く知られた神話や歴史故事の舞台でもあります。

 
アテネ、アクロポリスの丘は、夜のとばりが下りるとパルテノン神殿のみならず丘全体が綺麗にライトアップされて、何とも幻想的な景色が広がります。私たち一行は、ホテルの屋上レストランから絶景をながめつつ、つぶやきます。
「この国は、どえらい観光資源を持ってるなあ」
「この観光資源を世界中の人に見せるだけで、国民が子孫末代まで食っていけそうだ」

で、ここからがギリシャの「惜しい」話になるのですが、アクロポリスの素晴らしい絶景と、夏場はほぼ雨の降らない気候に恵まれるにもかかわらず、それを堪能できる屋上レストランが数えるほどしかないのです。
私たちが泊まった「ティタニアホテル」から眺めると、近くに同じくらいの高さの建物と良い屋上スペースが沢山あるのに、それが有効活用されていない。しかも、その多くが入居企業のない幽霊オフィスビルで、夜は真っ暗で荒れ果てた姿を見せています。

 
ああいう暗い建物が市の中心地にたくさんあると、街全体の景色が暗く、治安悪く見えてしまいます。ホテルチェーンや旅行会社がああいうビルを安く買い取ってホテルに改装して、屋上部分をレストランにすれば雰囲気良くなるし、お金と雇用を産むと思うんですが…やれない理由があるんでしょうかね。あれは本当に惜しい！
また、大観光地アテネでは旅行客がレストランや土産屋でたくさんお金を落としますが、同市内の商業店舗はエリアによる差が激しいです。シンタグマ広場やモナスティラキ界隈は賑わっていますが、

 
そこから1km弱離れたオモニア広場周辺では空き店舗が目立ちシャッター通り状態、落書きも酷い。オモニア広場はアテネでも重要な交通の要衝で、広場内の飲食店や地元民向けの商店は賑わっていますが、土産屋がふるわないのは、経済危機後にこの近辺でドラッグの密売が行われた時期があり、観光客が敬遠しているからのようです。数年前よりは多少改善されたようですが、この地の観光ポテンシャルを考えると実に惜しい！

 
いまアテネを歩くと、惜しいと思うことの連続。偉大な先人たちが素晴らしい財産を遺してくれたのに、その末裔がいまいち有効活用できていない面がある。
余談ですが、ギリシャ神話の神々のなかで、美の女神や戦いの神はいても、商売の神は居なかったようで、それが経済運営の下手さにつながっているのかもしれませんが、それはさておき…
 
不動産の面からいうと、今のギリシャが「惜しい」状態にあるおかげで、欧州の他国と比べて断然安い値段で物件が買える。これは投資家として知っておいて良いと思います。いまアテネでは
-中心地の古い建物だと平米単価1000ユーロ前後(坪単価40万円)
-海に近い郊外の高級住宅地は平米単価2000ユーロ前後(坪単価80万円)
欧州の首都としては最安値。日本の都市圏と比べて非常に安く感じますが、地元のギリシャ人に貸す場合は賃料も安いので、賃貸利回りが高いわけではありません。例えば現地の友人は70平米の古アパートを月額280ユーロ(約36000円)で賃貸しており、この物件を相場通り7万ユーロで買ったとしてもグロス利回りは5%弱。
でも観光価値の高さを活かして、「市内の安い部屋を買い、リノベして家具家電揃えて民泊」なら投資する価値はあると思います。机上のざっくり計算ではありますが、上述の部屋を7万ユーロで買い、購入経費1万ユーロ、内装や家具家電に2万ユーロかけて、1泊平均80ユーロで民泊に出して、稼働率70%、運営経費40%(オーナー手取り60%)で運営できれば、12.3%のネット利回りが出る計算になります。
もし2～3億円の資金があれば、アテネ市内の建物を一棟ごと買って、全室民泊用に改装して、レセプションつけて現地旅行会社に運営を任せればさらに競争力、収益力アップが期待できます(なお、民泊事業者には近い将来、観光税の支払義務が発生する可能性があります)。
今後しばらく不況が続きそうなギリシャ、売却で出口を取るには時間がかかりますが、逆にいえば不況の今に乗じて物件を安く買い、観光価値を活かして運営し、将来、経済回復した時に高く売るモデルは十分アリだと思います。
将来、ギリシャが「おしい」を克服し、「おいしい」状態になったら、不動産価格はたぶん今のイタリアやスペインのような値段になって、首都中心部で坪数十万円みたいなバーゲンは期待できなくなると思います。不動産投資はタイミングが大事ですね。