おはようございます、国際不動産エージェントManachanです。
私、２０１１年以来、海外不動産セミナーを２００回以上開催してきましたが、最近の傾向としては、
・東南アジア等、新興国の物件は、余程の特徴がないと売れにくい。
・先進国物件のセミナーの方が、来場者の真剣度が高い。
・ただ、先進国では住宅物件の価格が高いため、売れるのに時間がかかる。快速償却取れる木造戸建か、少額で投資できる金融商品チックなものがよく売れる。
金融商品系プロダクト（？）の場合、最近の売れ筋は、すごくはっきりしています。
・１０００万円くらいで区分所有できる、英国学生寮、ケアホーム
・１００～５００万円くらいで持分所有できる、北米のランドバンキング
上記のタイプの物件に、よくある特徴としては、
・最初の〇年間、△％利回り保証
・事業会社による買取保証付き
なお、先進国でありませんが、昨年、私が関わったなかで一番売れたものは、「モンゴル、ゲル地区再開発マンション」。こちらも、「米ドルで１年後に十数％増える」という、金融商品チックな話でしたね。
なぜ、海外だとそういうものが売れるのか？について、考察を加えたいと思います。
その前に、そもそも「金融商品チックな不動産」って、何なのでしょう？よく考えれば不動産だって、金融商品の一種ではないですか？
確かに、不動産は「投資」や「収益」が成り立つものなので、広い意味で金融商品ですよね。よく聞く話ですが、金融商品カテゴリを横軸に並べて「預貯金＝低リスク、低リターン」、「不動産＝中リスク、中リターン」、「株式＝高リスク、高リターン」だと…見方によっては、そういう整理もアリでしょう。
ただ、私のような「なんとかの一つ覚えみたいに不動産ばっかりやってる」者からみると、不動産（特に住居系）は他の金融商品と著しく違う特徴があると思います。特に重要なポイントは、
「保有中の運営」によって、収益が大きく左右される。つまり、どの場所にどんな建物が建つかと同時に、誰がどういう運営するかによって、収益は段違いに変わりうる。
たとえばの話、東京２３区内の駅近だって、腐った建物たくさんありますよね？オーナーが長年放置プレーして、メンテもろくにせず、誰も住まず、相続税におびえるだけの「負」動産が…でも、それを再生して、エアビーとか使って短期貸しして、利回り２０％出してる賢いオーナーだってたくさんいるわけです。つまり、同じ場所・建物でも、誰がオーナーやるか、どんな管理手法をとるかによって、ぶっちゃけ、収益が０～２０％の幅で変動する。
…そんな「典型的不動産」の世界で暮らしている、私のような者からみると、「利回り保証、買取保証」つきの不動産投資商品は、たとえ土地建物の権利があっても、不動産らしくみえない。なぜなら、「誰がオーナーになっても、収益は一緒だから…」。
いま、ちょうどカレーが食いたいので、カレーでたとえてみますね。
金融商品チックな不動産を選ぶことって、例えば「ココイチ」に行って、メニュー見て、「牛メンチかつカレー」にしようかな～、「鶏つくねと根菜の和風カレー」しようかな～と、思案するようなもの。
「牛メンチかつカレー」を頼めば、愛知でも東京でも、全国どの店舗でも、基本的に同じレシピの食べ物が出てきます。それを美味しいと思うか、いまいちと思うかは各人次第ですが、商品自体は同じです。
一方で、通常の住宅不動産を選ぶことは、ジャガイモ、ニンジン、玉ねぎ、豚小間切れ肉、カレールーといった材料を渡されて、自分で調理するようなものだと思います。
カレーの作り方は、大雑把なレベルでは、食材を柔らかく煮てカレールーを混ぜてじっくり煮る…という基本は同じでも、材料の切り方、火加減、調理時間によって、味が全く違ってしまう。つまり、誰が物件選ぶか、誰が保有・運用するかで、全く結果が違ってしまう。
どちらが良いかは、個人のセンス・価値観次第です。手間かけずに定額をチャリンチャリンが良いなら、金融商品系プロダクトが良いでしょう。一方で、私みたいな不動産ラバーは、「誰が保有しても同じ収益、みたいな物件は面白くない」と感じます。
あと、不動産ラバーであるほど、「
そろそろ本題に戻りますが、なぜ、海外不動産は金融商品チックなものが売れるのか？
それは、「海外において、いわゆる不動産運営の敷居が高い」と思っている方が多いからだと思います。海外不動産のオーナーとなるのは（お金があれば）簡単だけど、言葉も違う商習慣も違う、土地勘もない、管理会社だって心もとない…そんな環境下で、どうやって物件を運用して、収益をあげるのか？
海外に物件持ってみたいけど、不安に苛まれたくないし、損もしたくない。であれば金融商品的な方が話が分かりやすいし、大手の実績ある会社が買い取ってくれる方が、自分が運営するより収益も高そうだし安心だ…ということなのでしょう。
つまり、情報とスキルの問題なのでしょうね。金融商品チックなものと通常の住居物件、どちらも良し悪しがありますし、どちらを選んでも良いでしょう。ただ、日本で「不動産ラバー」として楽しく収益を上げておられる方は、海外でも「不動産ラバーの遊び心」をガッツリ満足させる、通常の住居物件を選んだ方が、たぶんハッピーになれると思いますが、現時点ではそういう情報が質量ともに足りていないのです。
海の向こうで、本当に物件運用できるのか？できます！私はこれまで１１年、世界各国で収益不動産運用をやってきて成果もあげてきました。これからも続けますし、情報もシェアし続けます。不動産ラバー仲間の海外展開のために、道をつくっていきたいですから…
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