世田谷区で稀少な駅近RC２棟、グループホーム運用で高収益、大規模修繕＆満室渡し

こんにちは。
国際不動産エージェントです。

今回は、がっつり資産価値系の物件紹介になります！

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世田谷区で稀少な駅近RC２棟、
グループホーム運用で高収益、
大規模修繕＆満室渡し
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【資産価値の３要素が全部揃います】
Location：東京世田谷区の駅10分圏内
Land：所有権土地63坪、整形地
Building：RC建物２棟

ロケーション、土地、建物が三拍子揃う、資産価値がバリバリ乗った鉄板物件、
次世代に残したくなりますね。大リーグで言うなら、
打率、本塁打、打点、全てにおいて
トップクラスの成績を残した大谷翔平選手みたいなものです。

ここまで資産価値ブイブイ言わてせる都内物件だと
利回りは表面４～５％とかになりがちですが、
当物件は「高収益なグループホーム運用中」なので賃貸利回りも優良です。
世田谷区のRCなのに、条件次第ではなんと６％乗せが狙えるのです！
そして、「外壁・屋上防水修繕実施後」の「満室渡し」なのも嬉しいですね。

【物件概要】

物件名称	エリーゼ芦花公園、レジオン芦花公園
所在地	東京都世田谷区北烏山1丁目12番8、9
交通	京王線「芦花公園」徒歩10分、「千歳烏山」徒歩12分
土地面積	208.62㎡(63.11坪)  所有権
用途地域	一種低層/準住居
建蔽率	40%/60%
容積率	80%/300%
建物	SRC造２階建
築年	1983年11月築
戸数	1K x 19戸　（エリーゼ9戸＋共用部、レジオン10戸)
販売価格	248,000,000円（税込）
家賃収入	13,434,000円/年
利回り	5.42%
備考	大規模修繕実施後私、満室渡し、 11月末までの決済ができれば 利回り6%（224,000,000円）でいけるかもしれません…

屋上防水工事実施後（１０年保証）の引き渡しが嬉しいですね。

【なぜ、グループホームが高収益なのか？】
当物件は障がい者用グループホームとして運用中ですが、
世田谷地域においてグループホームは、需要の割に物件が明らかに足りていません。
事業者としては、お客様がいくらでも居るわけですから、
どんどん物件を仕入れたいor借り上げたいわけですが、
一般論として世田谷の物件オーナー様は入居付けにそんなに困っていませんから
中古の売りはなかなか出ませんし、かといいまして今の建築コストで
新築を建てましたらソロバンに合いません（利回り４％いくかどうか・・・）。

需要と供給の関係から、グループホームの家賃水準は上昇中です。
当物件のような、築40年を経過した1Kでも、月額62000円ですぐ決まる市況ですし、
今後は66000円前後で決まる見込みだそうです。
現況、36000円という安い家賃の部屋が2室あるので、その方が退去すれば、
グループホーム入所者様に貸すことで、
家賃収入が約3万円ｘ2室、上振れするポテンシャルがあります。

【融資について】
あすか信用組合で、この年数のRCに対して、
期間３５年までの融資が引けるチャンスがあります。
金利は２．４～２．５％、事務手数料が１％とのことです。
５～６％の利回りが出て、
融資の年数が３０年近くひければキャッシュフローは出ますね。

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