バンコク塩漬け物件の救済策

おはようございます。国際不動産エージェントManachanです。いま、パタヤの「海のみえるコンドミニアム」のプール前でPC広げて作業してます。
 
平日に海外リゾートで仕事、「憧れのプレミアム・ノマドワーカー」みたいですが…ゴージャスなのは今日だけです~。明日はバンコクの安ホテルに戻ります。


 
ところで、昨日書いた「バンコクの 買って良い駅 だめな駅」(5-7-5で川柳みたいなタイトルだな…)、大きな反響がありました。
海外で不動産投資するにも、日本国内の不動産選びと同様、「業者トークの鵜呑み」は厳禁。確度の高い情報を集めて、駅力、地域力、物件力を分析した上で投資判断すべきだ、というのが私の主張であり、それ自体に異論のある方は少ないと思いますが、
そうやって整理していくと、必然的に、「ダメ出し」せざるを得ない地域や物件が出てきます。私のブログで「公開ダメ出し」された物件をお持ちの方もおられることでしょう。
 
私は、嘘はつきたくありませんが、一方で、「言いっ放し」もしたくありません。海外不動産投資の分野では、それなりに影響力あるブロガーとしての、社会的責任もあると思いますので…そこで、
 
・私が「良い」と思う物件の収益向上策
・私が「ダメ」だと思う物件のリカバリー策(入居づけ、転売サポート等)
 
を展開していきたいと思います。いま私はバンコクやパタヤで、日々、いろんな方々と会い、日本の投資家をサポートするネットワークを構築しつつあります。
 
その方針が、何となく見えてきましたので、皆様にお伝えします。
 
1)競争力の高い物件や地域では、Air BnBを使った高収益運営を目指す。
このモデルをやるには、「日本語が通じてAirBnB運営のできる現地管理会社」が不可欠です。バンコクの場合、現時点ではスクンビット沿線(アソーク~オンヌット間)か、北方面では「ラマ9」あたりまでの、Studio、1ベッド、2ベッドの物件をお持ちの方が対象となると思います。
また、パタヤでコンドミニアムお持ちの方も多いと思います。観光地という土地柄、通常賃貸は一般論として難度が高いですが、観光客の短期滞在ニーズは非常に高い都市ですので、Air BnBとの親和性が特に高い地域と思います。当地でもAir BnB運営の可能性も、現地管理会社と共に探っているところです。
現在、バンコクAir BnB経営のモデルケースとして、ラマ9エリアのコンドミニアムの数室をAir BnBで運営して、収益データをモニターしているところです。
 
2)競争力の低い物件や地域では、現地パートナーを使った調査、無料広告からリカバリー策を探る
 
私が前回の日記でダメ出しした「BTSベーリン駅以遠の激安コンドミニアム」等、競争力の低い物件を塩漬けにせず、安くてもちゃんと賃貸をつけるためにはどうすればよいか?現地の有志と意見交換しながら、いろいろ知恵を絞っています。いま考えているのは、
 
1)同地域で、入居づけに困っている物件を、5室以上集める。
2)オンヌット地域に拠点のある、業歴の長いタイの不動産管理会社に直接、客づけ交渉する。同時に、現地のタイ人が読むような無料の広告をいくつか出す(有料広告もあるが、こちらは別途負担)
3)その管理会社にタイ人の入居者をつけてもらう。
 
この場合、二つの条件があります。
☆ 上記のモデルでやれる可能性があるかどうか、現地の日本人パートナーに有料で調査してもらいます。一人3000バーツでOK。
☆ 賃料水準で高望みは厳禁。「月額15000バーツ以上でないと利回り取れないからダメ」みたいなことを言うと、そもそも話が進みません。月額8000バーツでも7000バーツでも良いから早く入居つけて下さいと言って、あとはタイ人の管理会社に働いてもらいましょう。
 
バンコクやパタヤで、すでに完成した物件をお持ちで、入居づけに困っている方や、Air BnB運営に興味のある方はご連絡ください。