【ブログ】首都圏の「出遅れ地域」に着目する不動産投資法

こんにちは、国際不動産エージェントManachanです。今日は久々に日本不動産ねたで書きます。
海外不動産セミナーやると、講師がよく「日本は不動産価値が上がらないけど〇〇国は普通に上がる」みたいに言い切りますけど、一般論はともかく個別性の強い不動産のこと、日本中いろんな都市で、しっかり、キャピタルゲインを手にしてきた私に言わせれば、「この人、分かってねえなあ…日本国内だって攻め方いくらでもあるんだよ」と思います。
 
私が日本でキャピタルゲインを手にする方法は、非常にシンプルで、セオリー通りです。
・安い時期に買う。あるいは、「周囲に比べて出遅れて、かつポテンシャルの高い地域」で買う。
・保有期間は５～１０年を想定し、その期間内で高く売れる時期にさくっと売り抜ける。
 
安い時期とは…分かりやすくいえば、２００８年リーマンショックみたいな大型のバブル崩壊現象、あるいは２０１８年スルガ・ショックみたいなプチバブル崩壊現象の直後か１～２年後、まだマーケットが弱気で融資のつきにくい時期に、良い立地を安く仕込むのです。
たとえば、私が福岡市の西鉄高宮駅近くで４５坪土地付きの６戸アパートを仕入れたのが２０１１年４月・まだ世の中はリーマンショックの傷が癒えておらず、かつ東日本大震災と原発事故で自粛ムード漂っていた時期だったので、土地はとっても安く買えました（今の半額くらいかな…）。
 
次に、出遅れた立地を安く仕込むとは…分かりやすい例が、２０１３年５月に、千葉県の東松戸駅前で仕入れた４０坪土地付き６戸アパート。当時、東松戸駅周辺は再開発に伴う換地処分が終わったばかりの状態で、商業施設もまばら。JR武蔵野線と成田アクセス線の連絡駅という交通便の良さを持ちながら、都心から遠い私鉄交差駅の新鎌ヶ谷駅に大きく水をあけられていました。
要は東松戸に「現状いけてない」要素があるがゆえに、いま考えるととても安い値段で買えたのです。さらに言うと、換地処分直後ゆえ前面道路の路線価さえ決まっておらず、結果的に固定資産税がかなり安くなりました。その後、５年経ちますが東松戸駅前は大発展し、実勢地価も購入当時の１．７倍くらいにはなりました。いつでも余裕で利益確定可能姉妹…要は、安く仕入れられれば投資として勝ったも同然なのです。
 
そろそろ本題に移ります、いま不動産価格が高騰している東京周辺で、何を買えばいいのか？タイミング的には値段高い時期ですから、必然的に「出遅れた」地域に注目することになります。
東京都心至近でオリンピック効果も期待できる立地にもかかわらず、周辺に比べてすごく安く物件が買える面白い駅を紹介します。それは、私の住まいから歩いて１０数分、「JR京葉線の潮見駅」…東京駅から本当に近くて、「３駅７分」の距離です。東京駅に向かう通勤電車も便利で、平日８時台は１７本もあります。

 
潮見駅の所在する「江東区」は、駅近であれば新築、中古問わず、軒並みマンション価格が上がっています。ATHOMEサイトで、「70平米以上、3LDK～4DK、駅歩5分以内、築20年以内」で売出価格を検索すると、次の結果になりました。すべて、潮見駅とほぼ同等の都心距離（4～6km）の駅で比べています。
 
◎メトロ東西線「木場」駅
クレアシティ木場8階（駅歩4分、2004年9月築）、76.88平米、5650万円　⇒　73.49万/平米　（坪＠243万）
クレアシティ木場10階（駅歩4分、2004年9月築）、87.49平米、6990万円　⇒　79.89万/平米　（坪＠264万）
 
◎メトロ東西線「東陽町」駅
オーベル東陽町8階（駅歩2分、2003年2月築、3LDK）、80.48平米、6180万円　⇒　76.79万/平米　（坪＠254万）
ナイスグランソレイユ東陽町2階（駅歩2分、2005年2月築、3LDK）、76.84平米、5280万円　⇒　68.71万/平米　（坪＠227万）
プレミスト東陽町5階（駅歩5分、2012年3月築、3LDK）、80.14平米、5850万円　⇒　73.00万/平米　（坪＠242万）
ガーデンフラッグシティ4階（駅歩2分、2002年9月築、3LDK）、82.53平米、6480万円　⇒　78.51万/平米　（坪＠259万）
 
◎メトロ東西線「南砂町」駅
グランエスタ7階（駅歩2分、2006年3月築、3SLDK）、81.59平米、5880万円　⇒　72.06万/平米　（坪＠238万）
ニューライズシティ東京ベイハイライズ9階（駅歩4分、2006年2月築、3LDK）、71.25平米、4550万円　⇒　63.86万/平米　（坪＠211万）
 
◎メトロ半蔵門線「清澄白河」駅
イーストコモンズ清澄白河フロントタワー11階（駅歩5分、2005年2月築、3LDK）、74.59平米、6480万円　⇒　86.87万/平米　（坪＠287万）
ハイシティ清澄白河ステーションプラザ3階（駅歩1分、1999年10月築、3SLDK）、83.82平米、6798万円　⇒　81.10万/平米　（坪＠268万）
ハイシティ清澄白河ステーションプラザ11階（駅歩1分、1999年10月築、3LDK）、76.89平米、6250万円　⇒　81.28万/平米　（坪＠269万）
 
◎都営新宿線「森下」駅
グランシティ新大橋4階（駅歩5分、2000年9月築、3LDK）、70.20平米、5280万円　⇒　75.21万/平米　（坪＠249万）
新大橋一丁目マンション2階（駅歩5分、2002年10月築、3LDK）、70.64平米、4580万円　⇒　64.84万/平米　（坪＠215万）
 
◎メトロ有楽町「豊洲」駅
プライヴブルー東京8階（駅歩5分、2005年2月築、3LDK）、80.73平米、5990万円　⇒　74.20万/平米　（坪＠246万）
THE TOYOSU TOWE29階（駅歩5分、2008年10月築、3LDK）、84.12平米、8000万円　⇒　95.10万/平米　（坪＠317万）
スターコート豊洲12階（駅歩4分、2007年2月築、3LDK）、80.42平米、6180万円　⇒　76.85万/平米　（坪＠254万）
東京フロントコート12階（駅歩4分、2005年10月築、3LDK）、90.31平米、6850万円　⇒　75.85万/平米　（坪＠251万）
 
◎りんかい線「東雲」駅
ザ湾岸タワーレックスガーデン13階（駅歩3分、2012年9月築、3LDK）、76.50平米、5580万円　⇒　72.94万/平米　（坪＠241万）
東京ベイ・リベロシティ13階（駅歩2分、2003年2月築、3SLDK）、75.61平米、4480万円　⇒　59.25万/平米　（坪＠196万）
 
上にみるように、江東区の3部屋ファミリーマンションは、築20年近く経っていても、駅徒歩5分圏内で坪200万を切る物件はほぼ皆無。東西線最弱駅とよばれる「南砂町」や、そもそも都心に直結していない「りんかい線東雲」でさえ、駅近の中古は200万を超えてくるのです。
そんな江東区のなかで、JR京葉線「潮見」駅だけが、まだ非常に安いのです。すでに買付の入った物件も含めて載せますと、
 
◎JR京葉線「潮見」駅
ルネ・グランマリーナ潮見7階（駅歩1分、1999年11月築、3LDK）、74.36平米、3700万円　⇒　49.76万/平米　（坪＠165万）
ルネ・グランマリーナ潮見3階（駅歩1分、1999年11月築、3LDK）、77.00平米、3780万円　⇒　49.09万/平米　（坪＠162万）
クレストフォルム東京ビューフォート3階（駅歩3分、2002年2月築、3LDK）、91.50平米、5230万円　⇒　57.16万/平米　（坪＠189万）

 
なぜ潮見だけ安いのか？私は「地元民」なので事情をよく知っています。
・一時期「潮見地区まちづくり計画」が立ち上がり、居住系のまちを再開発する予定だったがとん挫した。
・とん挫した理由の一つは学校の問題。周囲に小学生を収容できるスペースがない。隣接する豊洲の再開発が急速に進んだため、玉突きで潮見地区からいくべき学校がパンパンになっている。
・潮見駅に隣接する南西部に地区計画があり、その地区計画内での用途が印刷関係事業に限定されており、居住系の用途変更が出来ない。駅東側には西濃運輸の物流拠点があり、こちらもすぐ移転する予定がない。
 
上記の理由があって、今後すぐ潮見駅周辺の住環境が整備されない、現時点ではお店も少なく不便…それが潮見周辺の区マンション価格を押し下げている理由だと思います。
特に学校問題が大きいですね。潮見地区の児童が行くのは、隣り島(？)の枝川小や深川八中になりますが、いずれも校舎増築して間もないのに生徒で満員、他地区からの受け入れストップ。潮見にさらにマンションが増えれば、近隣に新設校をつくらざるを得ないですが、隣の豊洲地区が数倍凄い勢いで人口爆発しているため、そちらの整備を優先せざるを得ない。
少子高齢化する日本とは真逆で、「多子高齢化」にガチで悩んでいるのが江東区なのです。
 
逆にいえば、いま安く潮見の駅近マンションが買えれば、長い目でみて投資のチャンスということです。私の感触では、潮見一帯は今がボトムで、これから良くなる一方だと思います。
・潮見駅の至近に600室を超えるプリンスホテルが来月着工、2020年夏オープン予定。
・潮見で営業する既存印刷会社のうち数社が土地をデべに売却すればマンションに用途が変わり、住環境が整備されて商店も増えるはず。
 
また、潮見においては新築マンションが建たない限り過剰供給問題が当面起こらない、というのもポイント高いと思います。
そして賃貸利回りも高い。いま3700万円くらいで3LDK75平米くらいのマンションを買えば月16～17万円で貸せますので、グロス利回り5.2～5.5％出るのです。
東京駅５キロ圏内で、築20年経ってない駅前大規模開発マンションを普通に買って利回り5％超える地区は、私の知る限り潮見だけです。こういう地域で今の安い値段で物件買えれば、資産価値の面で勝てる可能性が高いと思います。