こんにちは、国際不動産エージェントManachanです。いつもご愛読ありがとうございます。
前回は、「予算1000万円で海外不動産買うなら何が良いか？」について私見を書きました（記事リンク）。結論を一言でいえば、「この予算帯なら先進国（ドイツ、アメリカ等）地方都市の、ネット８％くらい回る戸建や区分が一番おススメ」です。
海外の先進国で１０００万円の実物不動産というのは、「外国人投資家が宇都宮や高崎で物件探しする」位、かなりニッチな話ではありますが、その地域内でちゃんと賃貸需要と実需購入需要があり、可処分所得からみて無理しない賃料で８％回る、資産価値もたぶん毀損せず出口も取れる…という意味で、金融商品チックな投資案件や、賃貸・実需マーケットが未成熟な新興国の物件を買うよりはずっと手堅くて安心度高いだろう、というのが私の考えです。
それを名づけて、「ニッチな地方都市利回り物件」と呼びますね。地方都市ゆえ経済発展のスピードは緩やかで、値上がりもあまりしないだろうけど、その代わり安い価格で買えて、賃料収入を得る意味でのフローの資金効率は良いのです。
しかしながら、「予算３０００万円以上」あれば、話は別です。それだけあれば、先進国の大都市（人口１００万人以上）のちゃんとした立地で、賃料と値上がり益を両方狙える「本命物件」取得が視野に入ってきます。
本命物件とは何か？それは、私たちの資産形成の主役になりうる高い戦闘力を持った、資産価値のしっかりした物件です。
不動産の場合、立地が一番モノを言います。「大都市で、それなりに良い立地にある物件」なら、買って住みたい人、借りて住みたい人は相当数いますし、都市の発展や利便性の向上に伴って今後価値を上げることも、十分考えられるのです。
日本国内（関東）に例えれば、こんなイメージです。
「ニッチな地方都市利回り物件」…北関東の地方中核都市とか、あるいは千葉県の新京成線や東武野田線沿線のように、東京都心に行くのに乗換が必要な片道１時間圏郊外にある物件をイメージしてください。
「大都市本命物件」…東京２３区の大田区とか江東区とか練馬区のように、都心まで至近距離にあり、購入も賃貸も需要旺盛な地域にある物件、あるいは近郊でも、たとえば三鷹とか新百合ヶ丘、青葉台みたいな人気の高い駅の徒歩７分圏内みたいな場所をイメージしてください。
東京の大田区内や、新百合の駅近みたいな場所で、実需層もターゲットにできるファミリータイプのマンションを買おうとすれば、中古でも３０００万円は軽く超えてきますよね。海外でも事情は同じで、先進国都市部で良い立地の物件というのは、どんな安くとも３０００万円（３０万USドル）スタートというイメージです。
なお、３～４０００万円くらいの予算では、都心狙いはまず無理です。また、ロンドンやニューヨークみたいな世界トップレベル都市も狙えませんし、シドニーやバンクーバーのような、世界都市としては二線級でも不動産価格が高騰してしまった都市もターゲットから外れます。
そうなると必然的に、「まだ、物件価格が上がりきっていない、先進国の大都市（首都ではない、第二、第三の都市）」を狙うことになります。たとえば、
アメリカなら、テキサス州のダラスやヒューストン等
オーストラリアなら、ブリスベン・ゴールドコーストやメルボルン等
カナダなら、トロント、モントリオール、カルガリー等
イギリスなら、マンチェスターやバーミンガム等
ドイツなら、デュッセルドルフやケルン等
これらの都市なら、現時点で３～４０００万円で不動産マーケットに参入でき、かつ、賃貸経営上も出口の面でもリスクの少ない好立地の物件を買えるチャンスが残されています。
なお、３～４０００万円を不動産で手堅く運用しようとすれば、上記の海外都市の方が、いま日本の首都圏で買うよりは良いと思います。なぜなら、「都市が拡大中で人口増加があり、住宅需給バランスも良く、賃料や不動産価値が上がる見込みがある」からです。
たとえば、アメリカのダラス・フォートワース都市圏は７００万人超の人口が、年間１５万人以上のペースで増えています。オーストラリアのメルボルン都市圏は４５０万人超の人口規模で、年間１０万人の増加。いずれも年率２％超です。
一方、日本の人口を吸い寄せる首都圏一都三県は、３５００万人超の人口規模で年間１５万人増ですから、年率０．４％と、かなり見劣りします。しかも、日本・アジア地域に特有の弊害「過剰供給リスク」を抱えています。一方でダラスとかメルボルン、ブリスベン等では、住宅供給以上のペースで人口が増えていますので、一部の特殊地域を除いて過剰供給はありませんし、賃料も不動産価値も年々伸び続けています。
海外（先進国）の本命物件購入を検討される方に一言、申し上げたいことがあります。
・利回り星人になってはいけません。
・たとえ見た目の利回りが低くみえても、本命物件としての戦闘力があれば、値上がり含めて、最終的にはより多くのお金が残る可能性が高いです。
たとえば、上述の「３～４０００万円で買える先進国大都市」で、好立地にある住宅物件の賃貸利回りは、ざっくり言うと「表面５％、実質４％」いけば良いほうです（アメリカだと、固定資産税が高い分、表面７％、実質４％みたいな数字になることが多い）。
日本の投資家によくあるのは「利回り８％以上ないと買わない」みたいな反応ですが、「８％」みたいな表面的な数字にこだわる余り、立地含めた物件の収益力を評価できず、結果的に高リスクな金融商品的な海外案件購入に流れてしまう方が多いです（記事リンク：不動産の顔をした事業投資をお勧めできない理由）。
私の経験上、「大都市好立地で５％回る物件」の方が、「地方都市や郊外の８％回る物件」より、投資期間全体でみれば、より多くのお金が残ります。それは「賃料上昇や不動産価値上昇」が期待できるからです。
先進国第二位、第三位くらいの大都市の好立地物件を、不動産価格の上昇局面で「グロス利回り５％」で買えれば、私の感覚では「割安」ですね。購入後、さらに値上がりして、５～６年後くらいにグロス利回り４％くらいで売り抜けられることが、経験上かなりあるのです。
たとえば、カナダのトロント、オーストラリアのメルボルン位のレベルの都市で、「グロス５％」物件を購入し、その後の家賃上昇が年平均２％、６年後にグロス４％で売り抜けられたとすると、
初年度 価格４０００万円 年間家賃２００万円 （グロス５％）
２年目 年間家賃２０４万円
３年目 年間家賃２０８万円
４年目 年間家賃２１２万円
５年目 年間家賃２１６万円
６年目 年間家賃２２０万円 グロス４％で売却 ⇒ ５５００万円で売れる。
つまり、税前の値上がり益１５００万円、期間通算の家賃が１２６０万円で、合計２７６０万円。投資額４０００万円に対して６９％のお金が増えることになるのです。
４０００万円の物件が６年間で５５００万円になるということは、年平均６％近くのペースで不動産価格が上がり続けることを意味しますが、日本を除く各先進国の不動産価格推移をみる限り、それは全く不自然な数字ではありません。普通に経済成長している国で需給バランスが良ければ、不動産価格も普通に上がるんですから、大都市や成長都市の好立地を狙って、値上がりを取りにいくのが投資のセオリーです。
一方で、地方都市の安い物件を１０００万円、グロス８％で買ったとします。その後の家賃上昇プラスマイナスゼロ、６年後の売却も購入時と同じ１０００万円で売れるというのが現実的な想定ですので、その場合は、値上がり益ゼロ、期間通算の家賃４８０万円。投資額１０００万円に対して増えるお金４８％という計算になり、「大都市本命物件」の６９％と比べて見劣りしてしまいます。
以上はざっくりシミュレーションの数字ではありますが、海外の不動産を低リスクで運用しながら価値を増やしたい方には、「先進国大都市の好立地でグロス５％位の数字が出れば買い！」だという投資判断センスを養っていただきたいと思います。
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