皆さん、こんにちは。IPC独立系国際不動産コンサルタントの市川隆久です。
私は、バブル前に不動産業界に入り、自分でも26歳で買ったマンションが2年で1.8倍の価格で売って2300万円を儲けたり、その後34歳で買ったマンションを3000万円損して売ったり、という、自宅マンションでの浮き沈みを味わいました。
2300万円儲けて売った当時の価格は、今でもそのエリアでその価格では売れた事例での最高値でしたね。
また3000万円損して売った時は、ローン返済が年収の半分になってしまい、売る以外無い状況の中でしたが、ギリギリその価格で売り抜けた、という状況でした。
マンションを売ったという、二つの局面で、私の心理はどうだった？かというと、
まず、両方とも共通している心理は、
「落ち着かない」
ということ。 でした。
自分はマンション営業のプロでしたが、上がるにも下がるにも、
「売る」
ということを決めるには
強い意志が必要だ、と思いました。
その強い意志とは、、
「売り出した以上、このラインなら売る」
ということを、決めておくこと、です。
また相場が高い時期に売却出来たら、同じ時期には同じエリアや国では買わずに、一旦休む。
今なら海外の不動産を買うことも考える。。簡単ではありませんが。
アメリカでは自宅を安く買って、値上がりしたら売って、その時にまだ安いエリアに引っ越して、安く買って、値上がりしたら売って、、
ということを繰り返すことで、1億円の家に住む、という手法が、当然のようにありまして、実際にカリフォルニアでサンフランシスコからロサンゼルスからサンディエゴへ移り住んでいる日本人家族を知っています。
アメリカの税金は、自宅売却は、次に高い不動産を購入することで、非課税になりますので、それも良い選択です。
話しは、私のことに戻りますが、
その18年後の2007年末に購入した自宅マンションが値上がりして2000万円儲けるチャンスがあり、売り出したものの、半年前とはガラリと変わり1500万円も儲けられない、と判断した時は、サッサと売り止めして、賃貸に変更しました。賃貸は時期も良く、1週間で借主が付きました。それ以降、その借主さんがずっと借りてくれています。
その後一年も経たないうちにリーマンショックが起きて、買った価格くらいに落ち込みました。私は当面ずっと売らない、と決めていましたので、焦ることなく賃貸経営を今もしています。
何故焦らないか？
買った価格以下には当面ならない。
その間の賃貸収入はそのまま利益になる。
だから売らない。と考えれば心は落ち着く。
でも、価格が下がると、、、少し落ち着かない。
不動産投資で一番難しいのは「売ること」だと思います。
一番落ち着かないときは、
価格が動いている時です。
急激な動きなら短期間なので、判断も出来ますが、
じわじわと動いているときこそ、
落ち着かない！状態でした。
海外不動産投資においての大きな課題は「売り時」をどう考えるか？です。
焦っても売れないときは(希望の価格では)売れないときもあります。
近くにいないので、自分の力もあまり及ばないでしょう。
そのためにも、少なくとも海外不動産は買った価格よりも高く売りたいですよね。
もしくは、一定期間に投資を回収したいですよね。
そうなれば落ち着いて投資を継続していけますね。
そんな物件を買うことは、ちゃんと勉強すれば可能です。
頑張って勉強しましょう！
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