おはようございます、国際不動産エージェントManachanです。いまオーストラリア・ケアンズの妻の実家に来てます。
昨日は忙しい一日でした。成田発の夜行便で、早朝、ゴールドコースト空港に入り、午前中は地元デベロッパーSunland社の物件を３件視察。お昼を食べて、電車でブリスベン市内に移動、都心コンドミニアムと郊外タウンハウスを見学して、ブリスベン空港からケアンズまで飛んできました。
私は、１０年以上前からオーストラリアの不動産に投資してきました。この国の不動産、決して安いとはいえませんが、おすすめです。とにかく資産としての安定感が抜群だと思うので。
1)中古不動産市場が発達し、築年数が経っても価値が下がらない
2)築古の物件を大事にメンテして住む文化があり、築100年以上の物件も珍しくない。
3)住宅供給数もコントロールされ、空室率は非常に低く、賃料が下がらない
4)不動産大家の権利を守る法律的・政策的な仕組みが先進的。
5)金融も先進的、国際的
6)建物の質も先進国水準。
7)人口も増え経済も伸び、カントリーリスクも低く、将来展望が明るい。
8)相続税、贈与税も低く、子孫に資産を残すにも好都合。
これだけの好条件が揃っているので、大きな値崩れのリスクは非常に低いと思います。なにしろ、オーストラリア不動産市場は、リーマンショックから１年経たずに回復軌道に乗せたのですから、その力強さは大したもの(※アメリカは回復に４～５年かかりました)。
そうしたオーストラリア不動産の良さを、日本に伝えたいという気持ちから、これまで、不動産セミナーを何度か企画してきました。ですが、いま日本は東南アジア不動産全盛の時代。それらの国と比べて、オーストラリア不動産は価格の高さから敬遠され、セミナーやっても、なかなか成約に結び付きません。
私思うに、まだまだ日本で海外不動産の情報が質・量ともに足りないから、オーストラリア不動産の良さが十分伝わらないのだと思います。いまの日本では海外不動産が金融的なアプローチで紹介されることが多いのも、問題の一因だと思います。
たとえば、
☆東南アジア物件 １０００万円 表面利回り想定８％
☆オーストラリア物件 ４０００万円 表面利回り想定６％
※）いずれもプレビルド(未完成予約販売)のコンドミニアム販売
その数字だけみれば、普通は、東南アジアの方が選ばれるでしょう。でも、不動産としての内容や、長期保有資産としての安定感を考えれば、両者には雲泥の差があります。
東南アジア不動産の「公称」利回り８％は、達成できるかどうか、全くもって未知数なのです。同地域新興国のコンドミニアムに典型的な問題として、
・中古不動産の賃貸市場が未発達であり、貸したい時にすぐには貸せない。
・中古不動産の売買市場も未発達であり、売りたい時にすぐには売れない。
・同じ場所で一度に何千戸単位の大量の戸数が供給されるケースが多く、需給バランスが崩れてしまうと、貸すのも売るのも大変苦労する。
・建物の品質が担保されず、かつ管理も未発達で、築５～１０年経ったら劣化が目立つ。
・新築の供給数が半端ないので、築５～１０年経った時点で、周りと比べて著しく陳腐化する。
上記の問題が全てクリアされてはじめて、８％の利回りで安定運用できるかもしれない…そんなレベルの話です。想定利回りいくら高くても、賃貸がつかなければ利回りは０％、諸費用払うから実質はマイナスですよね（注．東南アジアでもサービスアパートや投資用ホテルなら、プロの管理人が参画する分、まだ利回りは読みやすいです。）
一方、オーストラリアの場合、上記の問題がほぼ存在しません。すぐ賃貸がつく、すぐ売却できる、需給バランス良い、建物管理も良好、陳腐化の問題もほぼない。だから、「公称６％」の利回りが、かなりの確率で、そのまま実現するのです。
不動産を６％の賃貸利回りで安定運用できて、かつ値上がり益も期待でき、豪ドルという国際通貨で資産を保有できるのなら、かなり良い投資といえるのではないでしょうか。そうした良さを、伝えていきたいのです。
ただ、オーストラリア不動産「値段が高い」という問題がどうしてもある。そこで、この国のどの都市にフォーカスして、日本人投資家に紹介するかを、考えました。
私は、現時点では「ブリスベン＆ゴールドコースト都市圏」が一番紹介しやすいと考えます。
・シドニーは、同国最大の都市でマーケット強いが、不動産価格が高すぎる。
・パースとダーウィンは、資源バブルの影響で価格がシドニーに近い水準まで高騰。
・メルボルンは、シドニーに次ぐ第二の都市で、不動産価格も２割ほど安いが、日本から遠いし、気候寒いし、いまにち紹介しにくい
・ケアンズは、日本から一番近く、観光客・ロングステイ客に人気があり、不動産価格も安い。だが、人口１５万に満たない小都市でマーケットが小さく、不動産相場も観光業の景況の影響を受けやすい。
・アデレードとホバート(タスマニア島)も不動産価格安いが、経済や人口動態が弱く、日本人に馴染みもない。
その点、ブリスベン・ゴールドコースト都市圏は、好条件が揃っています。
・シドニー、メルボルンに次ぐ、同国３位の都市で、経済も人口動態も強い。
・不動産価格が、現時点でシドニーより３～４割安く、買いやすい。
・気候が良く、定住、ロングステイにも好適。
・ケアンズに次いで、日本から近くて行きやすい。
全国平均より安いブリスベン地域の不動産価格
そのように考えた私は、ブリスベン・ゴールドコースト地域の不動産視察を企画しました。とても良かったですよ。次回以降、詳しくレポートしていきます。
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