こんばんは国際不動産エージェントManachanです。今回は、前回の北米出張で出会った「フロリダ州ケープコーラル」(Cape Coral, FL)という素晴らしい街と、不動産事情について書きます。
フロリダ州は米国本土のなかで日本から一番遠いこともあり、ハワイやカリフォルニアと比べて知名度はありませんが、アメリカやカナダの、特に冬の寒い地方に住んでいる人々にとっては極上のトロピカル・リゾート。ロングステイや老後の移住先として大変人気の高い場所です。またヨーロッパからも実は近くて、大勢のドイツ人やイギリス人が暖かいフロリダにやって来ます。
一方、中南米諸国の人々にとって、フロリダは「アメリカ生活の第一歩」あるいは「米ドル資産形成の場」として人気があります。特にマイアミはスペイン語が広く通じ、ベネズエラ、メキシコ、アルゼンチン等、ラテンアメリカの富裕層が、母国より安定度の高い米国で資産を置く場所になっています。
このように、米国の大西洋側では北からも南からも人気の高いフロリダ州は、人口急増中。２０１４年にニューヨーク州を抜いて、全米５１州のうち３番目に人口の多い州になり、今なお年間３０万人のペースで増加中。
そのフロリダ州南西岸にある中堅都市ケープコーラル(Cape Coral)は、実に興味深い場所で、住宅地として異彩を放っています。Google Mapで検索してみると、メキシコ湾に突き出た半島状の土地に、運河が四方八方に張り巡らされているのが分かります。さらに拡大すると、運河に面した住宅地がことごとく、自家用船舶を係留できる「マリーナ」付きになっています。まるで豪州ゴールドコーストの、大橋巨泉さん宅みたい。
ケープコーラルの運河は、何と1950年代から造成されています。一方、ゴールドコーストのマリーナ付き住宅が建設されたのは1980年代…ゴールドコーストはケープコーラルの真似をしたのかもしれませんね。
ケープコーラルのなかでも人気の高いSouthWest地区の一角。広々とした運河にマリーナ住宅が並び、ちょっと西へ船を走らせれば大海に出れます。優雅ですね～。
今年２月末、ケープコーラル滞在中に、マリーナ付き住宅の売り物件を内見しました。プールに、人口砂浜付きのマリーナが目に優しい、暮らしやすそうな家でした。３ベッドルーム、３台用ガレージ付きで、お値段は４４万ドル（約５０００万円）。この値段でマリーナ付き住宅に住めるなら良いですね。
運河を少し離れれば、価格が安くて利回りの高い、収益物件もあります。土地１０００平米、建坪２００平米強、４ベッドルーム２バスルーム２台ガレージ、内装シンプルでメンテしやすい、ファミリー賃貸に最適化されたCALIという物件。価格２２万ドル台、想定家賃１６００～１７００ドル/月、諸経費諸税ひいたネットの手取り約１２５０ドル/月。利回りはグロス９％、ネット６．６％くらい…すでに十分な建築・運営実績があり、地元アメリカの他、イスラエル、ドイツ、オーストラリアの投資家が買っています。
賃貸収益の他、値上がりの期待も大きいのが今のケープコーラル。直近では年率８～１２％のペースで値上がりしています。現時点での賃貸利回りが高い上に、家賃水準も上昇基調にあるので、今後当面、物件価格は自然に上がっていくと思われます。
なぜ、ケープコーラルの住宅がいま安く買えて、利回りも良くて値上がり期待もあるのか…主な理由は３つ。
１）全米トップレベルの、急速な人口増加
２）賃貸住宅不足からくる、家賃上昇
３）２００８年前後、リーマンショックで物件価格が大幅に下がり、今は復活途上のタイミング
ケープコーラル一帯の人口増加は凄いの一言！近隣のFort Myers, Lehigh Acres等を含めたLee Countyの人口は７０万人弱。２０１０～１４年における人口増加率は、全米の５０～１００万人規模の都市のなかでトップ（年率平均２．７５％、出展>America’s Mid-Sized Metropolitan Areas ）。
なぜ、人口がここまで増えるのか？米国には、テキサス州のダラスやヒューストンのように、大きな産業が移転してくることで都市が大きくなるパターンもありますが、ケープコーラルの場合は逆に、「住みやすいから人が引っ越してくる」、「人口増加を狙って各種産業が参入してくる」というパターンであるようです。
ケープコーラルは米国の大都市圏と違って、今なお「白人が９割を占める」コミュニティ。フロリダにありながら、「ヒスパニック系が約１割しかいない」という珍しい土地柄（出展：neighborhoodscout）。
英語を話す、働き盛りの白人ファミリーが、全米各地から子供を伴ってケープコーラルに越してくるようです。リタイアした老人が多いイメージのあるフロリダ州ですが、ケープコーラルの場合は、「３５～５４歳の大人」と「１７歳以下の子供」が占める割合が高い。
ケープコーラルが選ばれる理由の一つは、「治安の良さ」。暴力的犯罪の発生率が、人口比でフロリダ州の４分の１、全米の３分の１という低さ（人口１０００人あたりの発生数、ケープコーラル１．１６件、フロリダ州４．６２件、全米３．８件）…私もこの街を歩いていて、夜のひとり歩きでも危険な目にあいそうな気がしませんでした。
あと、ケープコーラルの不動産価格が、上昇中とはいえ大都市圏や同じ州のマイアミと比べればまだ断然安いのも大きな魅力でしょうね。約２０万ドルで広い庭付きの家に住める、ちょっと頑張れば４０万ドル台でマリーナ付き住宅も夢ではない、というのは大きな魅力でしょう。
さらに、今のケープコーラルでは家を買って住む人の他、賃借人も相当多い状況で、賃貸需要に対して住宅供給が足りないので家賃水準も上がり続けています。上に紹介した賃貸経営向き物件CALIの場合、２０１２年頃は約１６万ドルで買えたけど月額家賃も９５０ドル程度、それが今では２２万ドルに値上がったけど家賃も１６００ドル以上とれるので、利回りはむしろ上がっている（グロス７％から９％へ）ようです。
ここまで書いたことは、良いことづくめのようですが、さすがに海外にある物件のこと、これからいろんな問題・チャレンジが出てくるのでしょう。それでも、今のタイミングでケープコーラル不動産を仕込める魅力には抗えず、私も一つ買ってみることにしました。
いま私のチャレンジは、「現地金融機関から物件価格の７割以上の融資をひくこと」です。具体的には「物件価格の７０％、年利４．６８％（金利据置５年）、３０年融資、元利均等返済」を目指して、審査を受けています。最大で物件価格の８０％融資を受けることもできますし、利子のみ返済も可能なようです。
私が融資付けが成功すれば、日本人投資家にとって、素晴らしい第一歩になると思います。なぜなら、現時点で多くの日本人が海外不動産に手を出せない理由は次の二つだから…
１）海外物件は、賃貸収益よりも値上がり益狙いが多く、後者の実現は市場環境次第だからリスクが大きい。
２）海外物件は、日本人が融資を引きにくく、相当額のキャッシュ手出しが必要になる。
でも、私を含めて日本人投資家が、「今のケープコーラル」で、「７～８割の融資を引いて」買うことができれば、上記１）２）のデメリットが一気に解消されることになります。
１）ケープコーラルには、日本国内のどこにも類例を見ない持続的人口拡大と、住宅の需給ギャップが存在するためインカムゲインは堅いし、数字的も新築住宅としては日本の都市部よりさらに良い。
２）現地金融機関から７～８割融資が出ることになれば、約２５００万円の住宅を、自己資金２～３割で投資できることになるため、多くの日本人投資家にとって無理なく手を出せるレンジになる。
つまり、日本円の他に米ドル資産を持つというリスク分散のみならず、純粋投資的にみて今のフロリダ（ケープコーラル）が優れているから素直に買う…という有力な選択肢になります。
また、アメリカの金融機関から融資の道が開ければ、個信や空き担保に頼って日本の金融機関からフリーローンみたいな融資をひかなくても良いわけだし、物件価値が値上がれば、それはアメリカの金融機関からエクイティとして認められ、次のアメリカ物件取得もつながっていきます。
とにかく、ケープコーラルの不動産…私がこれまで見た海外収益物件のなかでも、最高に上質なものでした。収益構造も、街そのものも素晴らしいので、皆さまにも是非知っていただきたいです。
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