水戸市の優良学区エリアで築６年、利回り８．７１％の満室アパート出ました

こんにちは。
国際不動産エージェントです。

今回は、茨城県水戸市の人気エリアで、築浅、敷地内駐車場付き、
長期間にわたって満室経営しやすい優良アパートをご紹介いたします。

★*…━━━━━━━━━━━━━━━━━━…*★
水戸市の優良学区エリアで築６年、
利回り８．７１％の満室アパート出ました
★*…━━━━━━━━━━━━━━━━━━…*★

【なぜ水戸が投資好適なのか？】
一言でいうと、水戸が全国でも稀にみる
「土地値の割に賃料が取れる」地域、だから利回りが高いのです。

image (28) (3).png

水戸市の平均課税所得は高く（３５９．３万円）、市町村所得偏差値が５８超え・・・
宇都宮、岐阜、津などと並ぶ、「大都市圏以外の富裕地方都市」のひとつです。
そして水戸市の平均地価は都道府県庁所在地としては、
４７都道府県中、なんと４３位（坪１７.４万円）。ほぼ「全国最安値圏」です。

image (26) (2).png

裕福なのに地価が安い、これはなぜなのでしょう？いくつかの理由があります。

１）広い平地に、薄く広がる都市構造
茨城県の面積は全国２４位ですが、平野が広く、
可住地面積は全国４位。県内どこでも住めるので、
突出した大都市が発達せず、中規模都市が県全体に分散する構造です。
また、茨城県の総人口は２８０万人を超えるのに、
水戸市は２７万人弱・・・県庁所在地の人口シェアが
１０％に満たないのは全国でも茨城県だけです。
一極集中してないので、地価が上がりにくいといえます。

２）水戸市特有の事情：市街化調整区域でも新築住宅を自由に建てられる！
水戸市は市街化調整区域のなかに「エリア指定区域」を設け、
渋谷区に相当する広大な面積に新築住宅を建てられるようにしました。
住宅需要の割に土地が十分に供給されるため、
これまでは市内の優良住宅地でさえ地価が上がってきませんでした。

この辺の事情は、弊社IPA Youtube動画をご参照ください。▼
【関東最安値！茨城・水戸の地価がついに上がる～これまで政策的に安く抑えられただけで、いま安く仕込めば含み益確定】(鈴木ソロ542回) – YouTube

しかし水戸市も「中心街の空洞化」という問題に直面し、
昨年からエリア指定区域での新築規制を強めてきています。
そうなると、千波町、笠原町といった市内の人気住宅地で
良い学校のあるエリアに人気が集まり、地価が上がりはじめる現象が出ています。
実際、千波町や笠原町の標準地点で地価が下がっている場所は一つもありません。

image (27) (2).png

今回のご紹介物件は、水戸市屈指の優良学区…
「緑岡小学校」「緑岡中学校」「緑岡高校」と、
大学に行くまでずっと「緑岡」（みどりおか）ブランドで通せる人気地区に所在、
アドレスも「千波町」なのでGoodですね。
緑岡小学校は全校生徒９１８人もいます。
少子化の折ですが６年生と１年生の生徒数がほぼ変わりません。
県庁所在地の人気地域が、将来的に衰退するとはあまり考えにくいです。
そして何より、利回り８．７１％（屋根乗せ太陽光含む）出るのと、
土地建物あわせて４６００万円という低グロスで投資できるのが嬉しいですね。

【物件概要】

物件名	CASA SENBA（カーサセンバ） II
所在地	茨城県水戸市千波町２３６５－１４　（地番：２３６４番１４）
交通	水戸駅から車で１１分（４．２km）
土地面積	２５６．４４㎡　（７７．５７坪）
用途地域	第一種中高層住居専用区域
建蔽率	６０％
容積率	２００％
建物	木造　２階建
建築年	２０１８年
建築面積	１３４．９５㎡　（４０．８２坪）
総戸数	１ＬＤＫｘ４戸
駐車場	４台分
販売価格	４６００万円
年間収入	４００万８７９０円（屋根乗せ太陽光収益含む）
表面利回り	８．７１％
現況	満室
設備	公営水道、プロパンガス、ガスコンロ設置済、コンロ３口、システムカウンターキッチン、給湯、バストイレ別、追焚機能バス、シャワー付洗面化粧台、温水洗浄便座、洗面所独立、エアコン、ウォークインクローゼット、下駄箱、バルコニー、室内洗濯機置場、駐車場、屋根載せ太陽光発電
周辺環境	緑岡小学校３１８ｍ（重要！）緑岡中学校１２４ｍ（重要！）セブンイレブンとスーパーサンユーストアー徒歩圏内