これぞお宝！人口動態日本最強「福岡市」のRC造で利回り8.4％、自己資金1割、年間580万円残る「美しすぎる」収益物件

こんにちは。
国際不動産エージェントです。

今回は、日本一元気な地方都市とよばれる「福岡市」です。
オーナー様から素晴らしい物件をお預かりいたしましたので、皆様にお知らせいたします。
３LDKファミリータイプ32室、駐車場35台という大型RC物件です。

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     これぞお宝！人口動態日本最強「福岡市」のRC造で利回り8.4％、
     自己資金1割、年間580万円残る「美しすぎる」収益物件
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普通の物件ではありません。スゴイです。とにかく建物のたたずまいが美しいのです。
私、不動産の仕事を長年やってきて、ここまで「大家愛」のこもった、
手塩にかけて大事にメンテされた物件を見るのは初めてです。
本当に掛け値なしに感動ものでした。建物と入居者に必要な修繕は必要以上にお金をかけ、
細部のディテールまで完璧にメンテされています。
茶系統を中心に落ち着いた色調でまとめ、センスが素晴らしいです。

そして収益物件・キャッシュマシーンとしての姿も美しいです。
すでに築後34年を経たRC物件です。法定耐用年数は47年ですから、
その年数までしか貸さない金融機関だと13年しか融資組めないことになりますが、
昨年後半より、スルガ銀行、オリックス銀行、SBJ銀行が揃って、
RC造は耐用年数60年までみるという融資方針に変わったおかげで、
この物件は俄然、経済価値を持つことになりました。
もちろん高い属性と資産背景が要求されますが、スルガ銀行からは次の回答を得ています。
 

融資比率	90％
金利	1.6％　近辺
融資期間	25年

これで計算すると、なんと、返済後キャッシュフローが「年間５８０万円」残ることになります。
一棟持つだけで、日本のサラリーマンの額面平均年収を超えてしまうのです。
（注：長期修繕等に備えた積立などは含みません）
弊社鈴木が動画で解説しておりますので、よろしければご覧ください。
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【朗報！日本の不動産融資が改善～首都圏16号内側、大阪市、名古屋市、福岡市など、
大都市の不動産は築年数が経っても資産価値が落ちない時代に突入か】
https://www.youtube.com/watch?v=_vEi74cnR-I

【ハイライト】
・地価高騰が著しく、新築だと５～６％台が当たり前となった福岡市内で、８％台中盤の利回りが出る。
・２５年融資が組めれば、キャッシュフロー５８０万円出る計算。
・２駅利用可、駅徒歩６分、博多・天神にダブルアクセスできる立地
・近隣にファミリータイプ賃貸が少ない上に、「ペット可」にしているので競争力が高く、満室近い運営が続けられる
・敷地内駐車場３５台確保しており、現状すべて満車。

気になる自己資金ですが、９割融資がひける場合、自己資金+諸経費で、4700万円前後ではじめられます。

収支シミュレーションですが、入居率平均９０％で推移しても、
ローン返済後の税前キャッシュフローが５８０万円以上出る計算になります。

最後に、気になる「出口」ですが、「地元業者に土地値で売却」となります。
現時点で物件周辺の実勢取引価格は２０～２５万円/坪で年々上昇中。
土地７２０坪ありますので１．４４～１．８億円。建物の取壊・撤去費用は約３０００万円と考えられますので、
１．１４～１． ５億円が典型的な売値となります。上記条件で融資を引いて返済をすすめた場合、
取得後１４～１７年経過（築４８～５１年）時点で残債が売値以下となり、現金が残ります。

そして、伸びしろもあります。たとえば敷地裏側、水路越しに車で通行できる通路をつくれば、
駐車場５～６台分が新たにつくれる上に、敷地も２面接道となって資産価値がアップします。

最後に、とりあえず出口として想定する、
取得後１４～１７年（２０４０～４３年）時点でも、福岡市周辺の人口予測は今と比べて減っていません。
むしろ増えています。博多まで１５分で出られる駅近土地の需要は旺盛と考えられますので、
それも安心できる材料ですね。

【日本最強の人口増加、福岡都市圏独り勝ちの時代へ…】▼
https://www.youtube.com/watch?v=iYgY6PI3qgE

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