おはようございます。国際不動産エージェントManachanです。今日は、「新興国のキャピタルゲイン狙い不動産投資」というテーマで、「中国内陸都市」の可能性について書いてみます。
数年前から、日本で新興国不動産の販売セミナー多いですが、ほとんどの業者が、フィリピン、タイ、ベトナム、カンボジア、マレーシア等、ASEAN圏内の不動産を紹介しています。
不動産投資のかたちとしては、「長期的な経済成長期待に乗った、キャピタルゲイン（値上がり益）狙い」、本質的にはそれ以外の何者でもありません。要は、それぞれの国の所得水準が上がるし、人口も増えるし、平均年齢もまだ若いから伸びしろあるし、そういう場所の不動産価格は長期的にみて上がるはずだから、５年、１０年と、彼らの成長に付き合って資産形成しようぜ、要はそんな話です。
反面、まだ発展途上の新興国ゆえ、そこに不動産持つと日本や先進国とは違うリスクがあります。法律・権利面の未整備、供給過剰リスク、中古マーケットが未発達、建物のクオリティがベストでない、不動産業界にプロフェッショナルが少ない等…その辺は、国が経済発展すればマシになっていくから、現時点で細かいこといちいち言わんと、長い目で付き合おうぜという話…メリットもデメリットも分かりやすいです。
そこで私、思うんです。
・経済成長期待でキャピタルゲイン狙う不動産投資はアリだけど、なぜ、誰もがASEANばかりやるんだろう。
・日本からもっと近くて、同じタイプの不動産投資ができる場所があるでしょうに。
すぐ思い浮かぶのが「中国の内陸都市」です。上海や北京みたいな中国トップのスター都市じゃなくて、内陸に遠く離れた四川省とか重慶とか、雲南省とか、まだ経済レベルが低く、かつ高度成長している地域です。
そもそも中国自体が、ASEAN10か国全部が束になっても叶わないサイズを持つ巨大国家。中国一国で「人口がASEAN全体の2倍強」、「GDPはASEAN全体の約4倍」という超絶スケール！
中国には27の省・自治区と、4の直轄市がありますが、ASEN10か国のそれぞれと比べると、「中国の一省がASEAN一国に匹敵する規模」を持ちます。しかも、中国の所得水準はASEANでも上位に位置します。例えばASEANでシンガポール、ブルネイに次ぐ所得水準を誇る「マレーシア」より、さらに上を行く中国の省・直轄市が７つあります。そして中国のほとんどの地域の所得水準は、「タイ」を上回ります。
一人当たりGDPでマレーシア（$US10,739）を上回る地域…天津市($17,334)、北京市($17,099)、上海市($16,665)、江蘇省($14,128)、浙江省($12,466)、内蒙古自治区($11,416)、福建省($10,912)
中国の各省は人口規模も大きい。ASEAN各国の人口順でいくとインドネシア(2.5億人)、フィリピン(1億人)、ベトナム(9200万人)、タイ(6900万人)の順ですが、中国の広東省(1.08億人)だけでフィリピンの総人口を上回り、山東省(9800万人)、湖南省(9500万人)はベトナムの総人口を上回ります。そして、中国のほとんどの省が「マレーシア」(3100万人)以上の人口規模を持ちます。
中国各省の人口多くて所得水準もASEANだと上位だから、それらをかけあわせたGDP（国内総生産）となると凄い話になります。ASEAN各国をGDP順に並べると、「インドネシア」、「タイ」、「マレーシア」の順になりますが、ASEAN最大規模のインドネシアのさらに上を行く中国の省が３つあります。
GDPでインドネシア（$US8611億）を上回る地域…広東省($11690億)、江蘇省($11260億)、山東省($10120億)
経済成長率でいっても、中国内の各地はASEANと遜色ないどころか上回っています。2015年にASEAN10か国で最速の経済成長を遂げたミャンマー（7.3％）を、さらに上回る経済成長を遂げた中国の省・直轄市が約半分あります。しかも、そのうち3省は10％以上の超・高成長を記録しました。
2015年に10％以上GDPが伸びた中国の地域…重慶市(11.0%)、西蔵チベット自治区(11.0％)、貴州省(10.7%)
これだけ客観的条件が揃っているにも関わらず、日系の業者が中国不動産に手を出さない理由はいくつか考えられます。
１）上海や北京などを見ると、中国の不動産価格はすでに高すぎて、バブル崩壊しそうなイメージがある。
２）外資規制が厳しく、業者としてビジネスしにくい。
３）中国の不動産は外国人がなかなか買えない。
４）よしんば物件買えて、売却益が出ても、中国人民元を国外に持ち出すのが難しい。
５）英語、日本語がほとんど通じない。
６）日本人客が中国の家をセカンドハウスとして利用するイメージがわかない。
等々…中国の面倒くさい事情はよく分かります。それを踏まえて、私が個人投資家として自らのリスクで中国不動産市場に参入するにあたっては、
・中国のなかで、まだ不動産価格が安く、値上がりが期待できそうなエリアで、物件選定から管理、売却サポートまでやってくれる現地パートナーを見つける。
・自分の個人名義で不動産買えるよう、一時的に中国滞在してビザをとる。
・人民元を中国内に塩漬けは嫌なので、売却益を海外に持ち出しやすい手頃な価格帯（1000万円程度？）の投資からはじめる。
その視点で、ネットで情報収集していると、とても面白い場所がみつかりました。
中国南西部の「貴州省」、省都の「貴陽市」
貴州といえば、中国を代表する銘酒「茅台酒」のふるさと。内陸の交通不便な場所で、山がちな地形ゆえ産業発展が遅れ、長らく「中国最貧省」と呼ばれてきました。人口は３５００万人余り、うち３割以上を少数民族が占めることでも知られています。
その貴州省が、ここ数年、中国トップレベルの年１０％以上の経済成長を続けています。２０１５年、ついに中国最貧省の汚名を返上しました（現在、所得最下位は甘粛省。貴州省は下から３番目）。
中国自体の経済レベルが上がり、交通インフラが整備されるに伴い、これまでデメリットでしかなかった貴州省の「内陸、山がちな地形」が、意外なかたちでメリットになりつつあります。
・標高が高く、夏でも涼しい（平均２３℃くらい）ので、避暑地として脚光を浴びている。冬も暖かく滅多に氷点下にならない。
・水と緑あふれる美しい自然、少数民族の暮らしがつくりだすエキゾチックな風景が観光地としての価値をさらに高める。
「夏でも涼しい」気候のおかげで、新たなIT産業がこの地で立ち上がりつつあります。データセンターは冷房用に膨大な電力を消費しますが、場所が貴州省にあればその冷房コストが不要なのです。その特性を生かして、同省は早くから「ビッグデータで経済発展戦略」を掲げてきました。ここ数年、その努力が実り、アップル、アリババなど、国内外ITビッグビジネスが続々と省内にデータセンター、クラウド拠点を建設中。
東洋経済「内陸の貴州省が面目一新」
日本経済新聞「アップル、中国（貴州省）にクラウド拠点」
陳言ブログ「中国最貧だった貴州省がビッグデータ先進地になれた理由」
特に省都の貴陽市（人口４５０万人）は、３年前に上海とつなぐ高速鉄道が開通、今年中には市内に地下鉄２路線が初めて開通するなど、インフラ整備が進んでいます。その割に、住宅価格がまだ安いことは注目に値しますね。
住宅㎡単価、北京６６，２５０元、貴陽７，０２１元。同じ国とは思えない！
貴陽市内の、比較的地区の新しい住宅をいくつか見てますが、軒並み平米単価５０００~７０００元、安く感じますねえ。１０年以上前の大連の住宅価格みたいだ。
当然、住宅価格は上昇基調。下のグラフは「年次」ではなく「月次」の変化グラフで、半年で約１割（年に２０％）上がってますから、日本の感覚からすると、いかに急速に上昇中なのかが分かります。早く参入したいな。
賃貸相場も調べてみました。中国は概して賃貸利回り低い（１~４％）ですが、一般に不動産価格が高い都市ほど利回りが低い傾向があり、北京や上海は１％台、それに続く２線級都市が２％台。それに比べて貴陽クラスの都市は売買価格がまだ安い分、数字上は３．５~４％出るようです。中国の不動産投資は純粋キャピタルゲイン狙いが多く賃貸経営は一般的ではないようですが（空室のまま放置するオーナー多し）、日本人としては賃貸収入欲しいところですね。
これなんか値段上がりそうですね。「中天会展城」。市役所・公園そばの良環境、今年開通するライトレール乗り換え駅から５分。２０１２年分譲開始。ホテル、商業施設、スケート場、映画館、学校との複合施設。
個別の売り物件をみると、６５~１０５万元。写真の２ベッドは室内住みやすそうなので載せました。築１年、７５万元だから１２００万円。北京の１０分の１くらいの感覚かな。この「中天会展城」、中古リセール価格が新築価格を常に上回っているようで、売却・利益確定しやすそうですね。
市内から少し離れると、２３万元（３７０万円）みたいな、超安い物件もたくさんあります（新車の値段かと思った…）。中国で手軽に不動産買ってみたい方に良いのではないでしょうか・
後日談になりますが、貴州省の南隣、海に面した「広西チワン族自治区」の防城港市という場所で物件買ってみました。大きく育つといいな。
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