おはようございます、国際不動産エージェントManachanです。
私がいま居る場所は、ケアンズ。ここから南へ、直線距離で2000kmも離れたところに、オーストラリア最大、人口500万を超える大都市「シドニー」があります。
都会シドニーの暮らしは、人口15万しかいない小都市ケアンズとは大きく違います。ケアンズは中心地を除き、見渡す限り、戸建住宅しかない世界。敷地面積は1000平米(300坪)が標準サイズ。子供は広い庭で遊んで育ち、お父さんは毎週末、庭の芝刈りや外壁のブラッシングに追われる(当地は熱帯気候ゆえ、雑草や藻の育ちが異常に早く、作業大変なんです…)。これこそ一般的なオーストラリア人が思い浮かべる「戸建、ファミリーの暮らし」でしょう。
大都市シドニーも昔はそうでした。1975年頃までは、赤レンガ屋根の戸建住宅ばかりだったようです。でも今日のシドニーは都市化が著しく進み、地価も高騰。2017年のいま、シドニーは「オーストラリア史上初、マンションの供給戸数が戸建を上回る」集合住宅都市になったそうです。ここケアンズにいると、同じ国の話とは思えません。
いまシドニーで、ケアンズ民のように「土地1000平米の戸建を買って住む」のは、平均的な市民にはもはや実現不可能。お金を山のように積まないと買えなくなりました。
シドニー都市圏の一戸建価格(中央値)は、ここ5年間、「年間10万ドルづつ上がる」異常な高騰ぶりでした。2012年は64万6千ドルだったのが、17年には115万ドルに急騰。現地給与水準との関連でいうと、今やシドニーは、「香港に次いで世界で2番目に家が買いにくい都市」(World’s 2nd least affordable city)になってしまいました。
日本の感覚でいうと、東京圏(東京、神奈川、埼玉、千葉)の戸建平均価格が、もともと6000万円だったのが翌年7000万、次の年には8000万に上がる状況に等しく(今や1億1千万!)、これでは共稼ぎ夫婦がどんなに一生懸命頭金を溜めても、不動産価格上昇に追いつけません。
不動産価格急騰は、家を持てる者(House Owners)と持たざる者(Perennial Rentars)の間に深刻な資産格差をもたらし、しかもそれは「世代間格差」とほぼ同義になっています。
いまシドニーで成人し、社会人になる世代にインタビューした記事を読みましたが、「私は一生、賃貸暮らしするしかないと思う」とか、「若い世代がマイホームの頭金を貯められるように基金をつくるべき」「賃貸暮らしだとオーナー都合でいつでも追い出されるので、安心して長年賃貸できる仕組みをつくって欲しい」など、半ば悲痛な叫びが聞こえてきます。
土地面積1000平米の戸建住宅が「ささやかなオーストラリアン•ドリーム」だとするならば、いまシドニーに暮らす若者は、オーストラリアの歴史上初めて出現する「ドリームを諦めた世代」になるかと思います。
不動産価格がここまで高騰すると、シドニーの都市構造、人口構造さえ変わります。ここ数年で際立つ変化といえば、
– 戸建住まいからマンション住まいへの急激なシフト。
-若者賃貸人口の「近郊20km圏」への移動(注.都心近いエリアでは若い世代が賃料さえ払えないので、25～34歳の世代が、都心から15～20km西に離れた郊外のRyde～Parramattaエリアに流入しています)。
-どうしても戸建に住みたい人々に向けた、都心40～60km圏遠郊での住宅開発。
ところで、シドニーは地形的要因から、住宅開発が西の方向にしか広がっていけません。都心からみて東側はすぐ海、北と南は30km地点から先は広大な国立公園にぶつかります。土地の稀少性からして東、北、南は値段が高止まりするので、普通の人々が買える価格帯で大規模宅地開発の余地があるのは「西」しかありません。
ここ数十年間ずっと、シドニー都市圏の人口は若年層を中心に西へのシフトが続いており、ここ数年の不動産価格高騰をうけて更に加速しています。逆に、不動産価格の高い東や北の郊外では若者の流入が少なく、高齢化が進んでいます。
「西」に人口が集まるのが分かってるなら、いっそのこと、「西」に都市機能を移転してしまおう。そうすれば、「西」に住む数百万人の住民が、自宅近くで通勤通学できるし、「西」の広大な土地を開発して、皆が買える値段で住宅供給も進められる。
そういう考えのもと、これまで進められてきたのが、「西の中心地Parramattaでの副都心建設」であり、数年後に予定されている「西シドニー空港の開港」なのでしょう。
シドニー都市圏の未来像をデザインするグループGreater Sydney Commissionでは、昨年「シドニー三都構想」が打ち出されました。これは、シドニー都市圏全体を東、中央、西の3つの都市圏域を軸に構成しようとするもので、
-Eastern City(既存のシドニー市街地を中心とする都市圏域)
-Central City(シドニー都心から西20km、Parramatta副都心を中心とする都市圏域)
-Western City(シドニー都心から西40km、新空港を中心とする都市圏域)
2050年までに、シドニー圏の人口はさらに300万人増えて、800万人に達する「南半球のメガロポリス」になると予想されています。それだけの大人口を、地理的制約のあるなかで収容することを考えると、解決策は「既存都市の高層化」と「都市圏域の拡大(西への展開）」になります。鉄道、道路インフラ整備も加速しなければなりません。
これからのシドニーは、オーストラリアンドリームとはかけ離れますが、「駅近、マンション暮らし」がさらに増えると思います。
最後に、不動産投資家の視点からいうと、シドニーの人口動態は、どう考えても「西部、Parramattaを中心に動いていく」と思うので、長期投資するなら「Parramattaに近くてまだ割安な地区」が鉄板だと思います。特にMerrylands, Fairfield, Granvilleあたりは素敵ですね。
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