こんにちは国際不動産エージェントManachanです。今アメリカ北部、インディアナ州サウスベンド(South Bend, Indiana)という地方都市に滞在しています。本当に小さな街で、中心街を歩いても商業施設は３ブロック位で終わってしまい、その先は住宅地だったり森だったり…
私は北海道の千歳市にも物件持ってるんですが、街のサイズ的には同じくらいですね（人口：サウスベンド１０７，０００人、千歳市９７，０００人）。気候も似たようなもので、今の季節はとにかく寒いし、積雪で歩きにくいので、ホテルの部屋でブログ書いてます。
あ、そうそう。どちらの街も国際空港があるんですね。新千歳ほどの大空港ではないけれど、サウスベンドにも国際空港があります。あとは教育環境も似てますね。サウスベンドは名門ノートルダム大学や、インディアナ大学サウスベンド校を擁する教育都市。一方、千歳市には科学技術大とかリハビリテーション大学とかありますよね。
ところで、私がなぜ、遠い異国の酷寒の地くんだりまで来てるかというと、実は不動産物件を仕入れに来ています。
私はいろんなテーマを持って、海外各国で物件を探しています。時には１０億円単位の大金を投じたい企業様のために投資案件を探すこともあれば、１億円を２都市に分散して手堅く投資したい方の物件探しもやります。
今回、雪に埋もれながらサウスベンドの物件を見に来た理由は、「１０００万円程度の低予算で海外不動産投資をスタートしたい方のための提案ねたづくり」です。
誤解を恐れずに言いますね。不動産投資は本質的に、「お金や信用力ある人のための資産形成手段」だと思います。株式など金融商品と比べて、不動産はどうしても金額が張ります。高額ゆえ参入できるのは現金のある方か、銀行融資を引っ張ってこれる方になります。
金額が張る分、不動産は多くの人にとって「分散投資」に馴染みません。例えば３０００万円を金融商品に投資する場合、３００万円ｘ１０口の分散投資すれば良いでしょうが、不動産の場合は、３００万円の物件を１０戸買うのはナンセンスです。それどころか、１０００万円を３戸に分散するのもよろしくない。むしろ、都市部の好立地で３０００万円の本命物件を１つ買うことに集中すべきです。
海外不動産投資でも結局は同じこと。３０００万円ある方には、ニューヨークやロンドン、ロサンゼルスやシドニーは無理でも、ダラスとかブリスベンとかマンチェスターとかデュッセルドルフみたいな、まだ比較的安く買える先進国都市で、３０００万円をまるまる投じて「普通に貸せて、いつでも売れる、損しない」物件を選ぶことになります。
あと、考えなければならないのは、「１０００万円しか予算がないけど、海外の不動産欲しい方に対する提案」です。世の中、３０００万円持ってる人より、１０００万円持ってる人の方がずっと多いわけですから…
１０００万円というと、不動産の世界ではかなりの低予算になります。日本国内の物件なら属性次第で９０％融資とか引いて１億円程度の物件取得も視野に入ってくるでしょうが、海外の場合、融資が難しいので、どうしても大都市やメジャー立地を外した「ニッチな投資適地」を狙うことになります。
海外で「ニッチ」探すって、結構難しいんですよ。アメリカでいうと、NYやLAみたいな、誰でも知ってる有名大都市じゃなくて、無名な地方都市をリサーチして探さなきゃならない。そういう土地には、日本人も滅多に居ないし日本語なんて通じないから、現地の人間と対等にやり合うだけの英語力が必要。そして、地元しか知らない田舎者のアメリカ人とつきあう根性（ストレス耐性？）も求められる。
こういう仕事がちゃんとできる日本人って少ないから、結局、日本で紹介されてる海外不動産商品のうち、「１０００万円クラス」が最も、投資観点からいうと微妙な商品のオンパレードになっています。例えば、
「介護施設」「学生寮」「業者借り上げ民泊」「不動産担保つきレンディング」等、「何年間、利回り何%保証」をうたう金融商品チックな投資案件
まともな運営業者も居るので、確定利回り商品の全てを否定はしませんが、私の知る限り、多くは「不動産賃貸業としては微妙な立地に、高い建築費で建ててる」非効率な投資案件。もとい、業者利益がたくさん乗ってるので、オーナー視点では非効率になってしまう「かぼちゃの馬車」的な案件です。
その非効率（利益乗せすぎ？）を挽回するため、運営リスクを伴う事業を行って利回りを上げるという話にしてますが、そのプロセスを業者に丸投げするため、オーナーは非効率な所有部分だけを担い、おいしい運営部分だけを他人に明け渡すことになります。
運営中はもとより、一番困るのは出口でしょう。土地・建物本来の価値より大幅に割高な価格で買ってしまえば、売却時に損切りしなければなりません。収益構造を見る限り、最初から不動産投資として失敗が確定してるようなものです。
「１０００万円しか出せない人」が海外不動産を買って、それなりにハッピーな結末を迎えるにはどんな物件を紹介すればいいのか？私はそれを常に考え、世界中を飛び回っています。そのほとんどは徒労に終わりますが、これまで知りえたなかでの私の結論は、
１０００万円の予算なら、「ドイツ地方都市の区分マンション」か「アメリカ地方都市の戸建」を、私の目で厳選した上でおすすめしています。
なぜかというと、「賃貸経営が成り立つ上に、資産価値的に安定感あるから」です。
・ドイツ、アメリカ等先進国はカントリーリスクが少なく、法制度も整備されている。
・家賃水準に無理がなく、その家賃を前提にネット８％程度の数字が出るので、投資として成り立つ。
・日本と違って賃貸住宅つくり過ぎず、需給バランスがとれており、今後しばらく崩れそうにない。
・中古住宅が当たり前に市場流通し、その値段で売買するので、売る時にも大きな損はしそうにない。
なお、地方都市の経済成長は大都市ほどの爆発力はないので、値上がり益はそれほど期待できないでしょう。その代わり、普段は家賃収入を得られて、売却時に元本価値を毀損するリスクが少ないので、大きな失敗をしにくい投資といえましょう。
いま日本ではASEAN新興国の物件紹介セミナーが多いですが、先進国で１０００万円以下でちゃんとした収益物件が買えるのなら、賃貸市場も二次売買市場も未成熟な新興国の物件を、投資目的で買う必然性はないと個人的には思います。いま新興国の首都中心部の物件をすごく安く買えて、将来大化けする可能性があるなら話は別ですけど、そういう話って日本のセミナーには出てこないよね。
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