千葉県で資産価値No.1「本八幡」、磨けば光る高収益アパート！

こんにちは。
国際不動産エージェントです。

今回は、千葉県市川市の好立地で、掘り出し物の収益物件を、皆さまにご紹介いたします。

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    千葉県で資産価値No.1「本八幡」、磨けば光る高収益アパート。
    満室利回り9％台＆所有権土地82坪！
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いつの時代も、首都圏の収益不動産を買いたい方は多いですが、
今は値段が高止まりして、利回りが低いのが悩ましいですね。
都内だと結構な築年数が経っていても表面利回り４～５％台が当たり前、
近県でも６％台が精々みたいな、以前なら誰も見向きもしなかった高値で取引されています。

そんな中、日々、良い物件を目を皿のように探しておりますが、今回見つかりました！
なんと、千葉県市川市の一等地「本八幡」駅から徒歩圏内！
「菅野２丁目」という千葉県屈指の高級住宅地アドレスで、所有権土地付き。
満室にできれば９％台の利回りが出るアパートです。長年運用して建物が朽ちても、
千葉県No.1の資産価値がある場所で、所有権土地82坪の土地が残るという、
いまどき夢のような物件をご紹介いたします。

【市川市本八幡が、浦安を抜いて、千葉県で資産価値No.1エリアに】

今年３月発表された令和５年度公示地価で、千葉県において地殻変動(?)が起こりました。
市町村地価ランキングにおいて、長年１位だった浦安市を抜いて、
市川市がトップに踊り出ました（坪単価１４０万円）。

その市川市のなかで、一番地価の高い場所は「本八幡」「京成八幡」です。
JR総武線の快速停車駅「市川駅」を上回る地価水準になっています（坪単価２２０～２４０万円）

個別の地点をみても、住宅地でも商業地でも、
本八幡エリアは、千葉県のなかで上位を独占しています。

「本八幡」の価値が高い理由は、東京都心１５ｋｍ圏に位置し、
１）JR総武線、２）都営新宿線、３）京成本線の駅が全て至近距離にあり、
都心へ「トリプルアクセス」できる…
神奈川でいう「武蔵小杉」のようなアクセス利便性があります。
そして、本八幡駅前も千葉県屈指のタワマン銀座となり、近年は地価もうなぎ上りです。

今回のご紹介物件は、京成線の「八幡」駅から１０分、
隣駅「菅野」が最寄りで徒歩５分という素敵な場所にあります。
周辺は高級感のある戸建住宅街で、邸宅が多数あります。現オーナーさんが賃貸経営にご熱心ではないようで、
現時点で１０室中、入居は６室ですが、この立地なら真面目にやれば満室になるはずです。
満室想定家賃はなんと９．４７％！久々にボルテージあがる物件なんですね。

【物件概要】

物件名	ディアコート菅野
所在地	千葉県市川市菅野２－５－２０
交通	京成本線「菅野」５分、 「八幡」１０分
土地面積	２７２．４２㎡（８２．４坪）
用途地域	第一種低層
建蔽率	５０％
容積率	１００％
接道	南側私道（京成電鉄所有）に
建物	木造２階建
建築年	１９９４年３月
建物面積	２３４．９８㎡（７１．１坪）
間取り	１Kｘ１０戸
現況	６室入居中
販売価格	６５００万円
現況賃料	３，５７６，０００円
満室想定賃料	６，１５６，０００円
現況利回り	５．５０％
満室想定利回り	９．４７％

なぜ今どき、首都圏の良い立地で、満室想定９％台も出るような安い値段で売りに出ているのか？
それは、敷地前面の道路が「協定道路」であり、
再建築にあたって「建築審査会の同意」が必要になるからなんですね。
それで、多くの人が「近所の地権者が面倒臭そう」「融資が難しそう」と考え、ひいてしまうんです。
でも、市川市役所の建築指導課にヒアリングしたところ、
再建築も融資も、ほぼ問題が無いことが分かり、今回メルマガで紹介することにしました。

1)前面道路（菅野２丁目１６３－４）は、京成電鉄が所有する、建築基準法４３条の但し書き道路になっている。
2)前面道路北側に隣接するのは９筆あり、今回の売買物件（２丁目１５７－４７，１５７－４６）も含まれている。
3)平成２１年に、全ての地権者が同意する協定書が交わされている。内容は極めてシンプル。
建て替えの際は道路中心線から2メートル、セットバックするだけ（通常の道路と同じ扱い）。
4)将来、建て替える場合は、「建築審査会同意」→「建築許可申請」の手続きが必要だが、
すでに協定書の合意内容があり、それに沿った建築計画であれば否決されるリスクはまず無い。

ですので、接道に関する問題は、ほぼないと考えています。
こちらの物件を融資をひいて買い、満室経営して９％で回れば、今どき珍しい「お宝物件」になると思います。

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