人口３０万の地方中堅都市なら全どこでも成り立つ、目から鱗のローコスト民泊運営、前橋市で物件出ました

こんにちは。
国際不動産エージェントです。

今回は「群馬県前橋市の築56年古家」という、
普通考えて誰も見向きしなさそうなマニアック物件をご紹介いたします。

言い換えれば、「多くの方には価値が分からない、隠れお宝物件」です。
当物件は現況空き家ですが、新オーナー様に改修工事していただいた後は即、
宿泊施設(旅館業ゲストハウス)になります。

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人口３０万の地方中堅都市なら全どこでも成り立つ、
目から鱗のローコスト民泊運営、前橋市で物件出ました
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見た目フツーの木造家屋です。眼を引く特色はありません。
特に眺望が良いわけでも、街並みが素敵なわけでもありません。
間取りも「いかにも昭和築」ですね。前橋自体が有名観光地ではなく、
インバウンド観光客の姿もほぼ見かけません。
分かりやすい特色に乏しい北関東の地方都市という印象の街。
そんな前橋で民泊事業を始めようという者は、現時点ではほぼ居ません。

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ですが、
「大都市や有名観光地じゃないと、外国人を集客できる場所じゃないと民泊は成り立たない」のでしょうか？
それは、単なる思い込みではないでしょうか‥？

実は今回の物件、北関東地方の水戸、宇都宮、前橋など複数都市に展開する
「木の家ゲストハウス」運営会社が借り上げる予定です。
同社は現在、前橋市での管理物件が２つありますが、５つまで増やす予定です。
すでに前橋常駐のスタッフを雇い、稼働率を上げたい同社にとって、
こちらは喉から手が出るほど欲しい（管理したい）物件です。

【物件概要】

所在地	群馬県前橋市朝日町３－５－４（地番：朝日３丁目４４５－２）
交通	JR両毛線「前橋」徒歩２１分
土地面積	１８５．１２㎡ (５６坪）
建物	木造２階建
建築年	昭和４３年７月　（築５６年）
建築面積	７３．１３㎡（１F５３．２６㎡、２F１９．８７㎡）
間取り	５ⅮＫ
駐車場	４台
販売価格	６４０万円　税込
想定修繕費	２００～２５０万円（要詳細確認）
借上価格	６．５万円/月想定

なお、前橋常駐している管理スタッフの方が住んでいるのですが、
実は弊社副代表の鈴木の所有物件なんですね。
彼は今回の紹介物件から徒歩７分の前橋市朝日２丁目で、
今年８月に似たような古家を購入しております。

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９月に改修工事を行い、エアコンとベッドを入れ旅館業許可を取ってAirbnbで運用中です。
リンクは下記になります。
数日前に旅館業許可が取れたばかりですが、すでに勢いよく予約が入っております。
閑静な住宅街で、スーパーや大通りも近い。リノベーションした建物です。 – 借りられる一軒家 – Maebashi, Gunma, 日本 – Airbnb

前橋に宿泊需要があるのか？答えはYESです。
県庁や群馬大学、群大病院があるため、
数名のグループで宿泊する需要は確実に存在しますが、その需要を満たせる施設がほぼ無いです。
群馬を含めて北関東三県は「Airbnb不毛の地」と呼ばれるほど宿泊施設が少なく、
見渡す限りライバルが不在なんです。外国人観光客は来ないけど日本人のお客様だけで、
金曜と週末・祝祭日、GWや年末年始を中心に高稼働は可能なのですね。
運営会社は、前橋の都市規模なら「木の家ゲストハウス」少なくとも
５棟分の宿泊需要はあると見ており、オーナー様を募集している次第です。

もちろん民泊運営なので、曜日や季節の要因はあります。
１２月～２月は閑散期なので収入は少なくなります。
ですが、年間の稼働や売上、経費から考えて、
オーナー様から月額６万5千円で借り上げると言っております。
こちらの物件を６００万円に指値して購入したとして、
修繕経費が約２００～２５０万円、
仲介手数料や公租公課を含めて総額９００万円で仕上がったとしまして、
借り上げ家賃収入が６．５万ｘ１２月＝７８万円ですので、
ネット利回り８．７％で稼働することになります。

さらに言いますと、不動産投資としての安全度も高いです。
当該物件周辺の住宅地の実勢価格は坪２０万円前後。
前面道路の路線価は㎡あたり５．１万円（坪１６．８万円）。
当該物件の土地面積は５６坪あります。当該敷地の一部が計画道路にかかっており、
将来的には後退が必要になる可能性がありますが、
実効面積が５０坪としても、
その土地を６４０万円（坪１２．８万円）で購入するわけですから、
実勢土地値以下、路線価以下で買えることになります。
数年後、仮にゲストハウス運営が成り立たなくなったとしても、
住宅用地として売れば損しないでしょう。

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