こんにちは、国際不動産コンサルタントの市川隆久です。
「3年間7%利回り保証」
こういった販促文句を見たことがある方も多いと思います。
そもそもこの利回り保証が何を意味するかというと、
売主業者が、購入後3年間、実質利回りが3%であろうと、10%であろうと、購入価格のうち年間7%のリターンを保証(支払い)ます。
ということです。
利回りではなく、賃料で提示しているケースもあります。
購入後賃貸出す際、賃借人の有無に関係なく、売主が賃料を支払います、という意味です。
東南アジアのホテルや、イギリスの学生寮など、世界の様々な商品で見られる契約条件です。
保証がないと、入居者が入っていないと賃料を得られません。
が、保証が付いていると入居者のいない期間も賃料を得られます。
テナント付けが心配な購入者は保証があったほうが安心しますので、その安心を売りに、物件を売却する仕組みです。
これは確かに、購入当初、初めから賃借人が付くことは難しいため、初期段階では安心でしょう。
平均でも1－2ヶ月、長ければ1年たってもテナントが付かないことも実際にありますので、空室が長期化した場合のリスクを抑えられます。
この保証内容には、契約書がまかれますので、詐欺でない限りは保証はされます。
ただ、購入当時保証している売主会社が倒産してしまったらどうなるかの保証まではありません。
その意味では長期的に見れば絶対的に安心なわけではない。
また、放っておいてもすぐにテナントが付き、10%の利回りが得られるような場合も
ありますので、あえて保証をつけて得られる利回りを下げてしまうことも有り得ます。
いずれの場合にしても、保証がない場合に、市場では該当物件がどのポジションを取っているのか。
どのターゲットに対してどれくらいの賃料を得られるのか、ターゲットはメジャーなのかニッチなのか、
の見極めは自分できちんと判断しておくことが大切です。
3年間保証されるものの、では4年後はどうなるのか、同じように3%得られるような物件なのか。
仮にホテルであれば、運営者が宿泊者の確保に向けてどのように動くのか、的確な価格設定をし、マーケティング活動をするのか。
購入時に確認をする必要があります。
ご自身にとって便利に働く保証であれば、有効活用すればよいと思います。
投資に手馴れてくると、自力でテナントをつけることや、確保できる利回りを現実的なラインで想定することがそこまで難しくなくなりますので、
保証サービスは逆に煩わしく感じる方も多いです。
保証付商品、ご購入に迷われたらお気軽にご相談ください。
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