おはようございます。国際不動産エージェントManachanです。
先週と今週は、韓国、大阪、オーストラリア＆福岡と、出張続きで体調管理にも一苦労。でも病気ひとつせずに元気でいます（というか、病気できないっすね…）。最近の東京は気候も暖かくなり、冬場よりは体調維持がラクですね。幸いにして花粉症とも無縁なので、日本の春は過ごしやすい♪
春うららかな東京で、Home’s不動産コラムを書きました。すでに連載18回目ですが、これまで書いたなかで一番好きな文章。がっつり引用したいと思います。
成功する海外不動産セミナー（Home’sコラム）
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↓引用はじめ
私たちアジア太平洋大家の会が主催した海外不動産セミナーは、開催１５０回を超えています。私はセミナー主催者として、海外不動産業者のプレゼン資料には必ず目を通し、必要に応じて「コメントや添削」してきました。
これまでの経験からいうと、大多数の業者プレゼン資料は、下記のような構成になっていました。
この種のセミナーを聞いてて、思うこと。
・「海外資産を持とう」という趣旨はいいけど、いろんな資産形成手段があるなかで、なぜ不動産を選ぶんだろう？
・ある国の経済成長の果実をとりたいなら、ETFとかインデックスファンドを紹介すればいいのでは？
・実物不動産だと個別性が強すぎて、同じ国・都市・エリアでも勝つ物件と負ける物件が出てしまう。経済成長の果実をとるという論旨と投資の実態が乖離しすぎてないか？
私自身を含めて、日本国内で経験のある不動産投資家・賃貸経営者なら、次のことを身に染みて感じているはずです。
・東京都心でさえも、カスな物件は結構ある。
・どんなに衰退した地方都市でも、探せばお宝物件は大抵ある。
・同じエリアの同じ物件でも、シェアハウスにしたり、AirBnBを使ったりと、経営努力次第で収益は大きく上げられる。
・同じエリアの同じ物件でも、タイミングをうまくつかめば安く買えたり、高く売れたりする。
繰り返しますが、不動産は個別性が極めて強く、しかも相対取引で値が決まりますから一物一価ではありません。国の成長力や人口云々以前に「物件自体の競争力」、「賃貸経営力」、「売買のタイミング」等が大きく収益に影響してきます。
今後の人口動態や成長性だけから、「東京の物件は良くて地方の物件はリスキー」とは言えないのが不動産の世界。エリア考察や物件個別の見極めの方がずっと大事です。
上記の視点から、日本で賃貸経営する「大家さん」にとって有益な海外不動産セミナーとは何か、考えてみました。
↑引用おわり
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私、自分で事業（不動産ビジネス）するようになって、つくづく思います。
不動産投資って、地味だよなあ…
事業やると、リスクも大きいですが、うまくいった時の成長力がまじで半端ない。不動産の場合、国・地域やタイミングにもよりますが５年で２倍になればかなり良い方です。一方、事業なら年間で数倍増、十倍増なんてことも珍しくない。事業にかかわるお金の流れを紙のかたちにしたものが、株式であり社債であるわけで、その成長力が不動産を上回るのは当然ですね。
私はいま、日本国内の不動産仲介等を生業にしています。昨今は幸い、収益物件が動く時期なので、順調に売上・収益が伸びています。そういう時は一瞬、
「利回りせいぜい１０％、５年１０年でキャピタル２倍なんて、かったるくてやってられないぜ」と思ったりしますが、それでも私は、不動産投資をやめません。不動産はスピードではなく、安定感が魅力だからです。
日本収益物件の売買仲介が儲かる時期は、せいぜい、あと２年でしょうね。その後必ず、銀行融資がタイトになって、物件が動かなくなる時期が来るはず。このビジネスモデルだけに依存してしまうと危険、というのは私にもわかります。また、ビジネスの世界は競合が厳しいし、大手の参入やテクノロジーの出現でゲームのルールが一気に変わったりするので、売上・収益を維持するのも結構難しい。
だから私は、ビジネスで種銭ができたら不動産のかたちに変えます。
世の中に、資産を殖やす手段がたくさんあるなかで、不動産はどちらかといえば「守り」（ディフェンス）の部類に入る財。本質的に「早く儲かる」ものではありません。その代わり、人生で必ず必要な「住まい」に関わるものなので価値はゼロにならないし、銀行融資がつくなどのメリットがあります。
「守り」だからこそ、スピードよりも「確実に貸せる」、「確実に売れる」という側面を大事にしたいのです。その意味で、私は国内・海外を問わず、上述「大家向け不動産セミナー」のフォーマットを推奨しているわけです。
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