こんにちは国際不動産Manachanです。久しぶりのブログ更新になります。
先週の日曜日、東京・大手町で行われた「世界の資産運用フェア」で、私はカナダRedev社のブースを任され、一日中、顧客対応をしておりました。
海外不動産関連のフェア、最近ずいぶん増えましたね。特に東京では内藤忍さんの資産運用フェアと、オウチーノ社の海外不動産フェアが、どちらも年に複数回開かれますし、あと海外に特化してるわけではないけど、全賃さんやHome’sさんのイベントでも必ず海外不動産ブースが出るし、まさに百花繚乱。
私、この種のフェアには必ず駆り出されて、いろんな仕事を任されます。特に昨年８月の資産運用フェアでは、時間刻みで台湾ブースとカナダブースをお手伝いして、他に講演・パネルディスカッションとかもやって、とにかく忙しかったな。
私、海外不動産に関しては投資家やマーケッターの立場に徹し、自らが業者にならないと決めています。「アジア太平洋大家の会」という、不動産オーナーの会を主宰している以上、自分の商売に利益誘導したくないし、中立で自由な立場でいたい、という判断からですが、
その代わり、日本で海外不動産を販売する業者の仕事の一部を、お手伝いすることはあります。それが日本人投資家の経済的利益に結びつくと判断した上での話ですが、
・日本国内に販売拠点や銀行口座を持たない業者の集金代行、契約代行
・日本の不動産税制に詳しくない海外業者に対する研修、キャッシュフロー表作成代行
等々・・こういう仕事、むちゃくちゃやりたいわけじゃないですが、私がそれをやらないと物事が動かなかったり、結果として投資家サイドが困ってしまうのでやることが多いです。
なかでも特に多いのが、「海外不動産保有に関わる、日本の税金」関連の仕事。海外物件売ってる業者で、日本で不動産確定申告の経験ある者は少なく、税金面に関する、日本人投資家の質問に上手に対応できる業者は限られる。また日本と海外の両方の税制に明るい税理士も、まだ少ない。
「おたくの物件買いたいけど、でも日本の確定申告はどうやればいいの？家賃収入にかかる所得税は？消費税は？土地建物比率は？減価償却は？譲渡益課税は？相続贈与はどうするの？」…次から次へと出てくる質問。その都度、私に業者からヘルプ要請が来る・・・セミナー企画して投資家を集客してる立場上、サポートせざるを得ないのです。
もっとも、確定申告の作業自体は、むちゃくちゃ簡単だったりします。上に挙げた、カナダRedev社の投資案件が良い例ですが、
これは、「カナダ商業店舗の一部を持分で所有して、テナントからあがる賃料収入から諸経費を差し引いた額を、持分に応じて年２回、分配を受ける」、「店舗の売却時に、売却益から諸経費を差し引いた額を、持分に応じて償還を受ける」というもので、
毎年２回の利益分配時には、カナダ側での税務処理を全て終えた額が入金されて来るので、領収書の仕訳も必要ないし、確定申告に記載すべき内容は極めてシンプルなはず。
「不動産所得の内訳」は１行で済むはずだし・・・
「減価償却費の内訳」も１行で済むはず・・・
（注・・私は税理士資格を持つ者ではないので、申告内容の詳細については担当税理士にお問合せいただいた方が賢明かと思います）
その、「申告書に書くべきことは、２行で良い」ことを、投資家や担当税理士に説明し、理解してもらう過程が実は大変だったりするのです。その間、たくさんの質問対応が発生しますし、やりとりの過程で「こいつ分かってないな」と相手に不安を抱かせてしまうと、質問がさらに増えたり、「エビデンスは？保障は？」みたいな、無用な仕事を抱えこんでしまうのです。
やりとりのなかで、どれだけ、投資家や税理士を安心させ、お互いハッピーなかたちで、Q&Aを最小限で済ませるかが、腕の見せどころですし、それが上手にできれば海外不動産の「仕事人」、「コンサルタント」として、付加価値の高い仕事ができていることになります。
私は、皆さんの見えないところで、そういう仕事をたくさんやってますし、各国の投資案件に関して、それなりに経験値も積んできました。
投資家や業者に必要とされるならば、
海外不動産購入後、最初の確定申告までのサポートを、私の会社で有料で請け負わせていただきます。
なお、サポートに含まれる業務は、
・海外不動産を確定申告する上で必要な事項の説明（海外不動産の評価、減価償却、家賃収入、海外で徴収される源泉所得税等々・・・）
・確定申告の書き方に関する助言（注．申告作業の代行はしません）
なお、確定申告の作業は、「一度やっちゃえば覚える」ものなので、二年目からは継続不要かと思います。海外不動産買って、不安でいっぱいの一年目を乗り切るために、私の経験知識を活用いただければと思います。
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