こんにちは、国際不動産エージェントManachanです。
東京ビッグサイトで行われた資産運用Expo（1月25～27日）に出展し、怒涛のように忙しい３日間が終わりました。私たちは「ドイツ不動産投資」ブースを出しましたが、来場者からの反応は大変好意的なものでした。日本でほとんど知られていないドイツ不動産、皆さん「初めて聞く話」ながら、きちんと説明すれば、皆さん目を輝かせて「こんな話を待っていた！」という…
「先進国の都市部なのに安く買える」、「長期間にわたって８％のネット利回りが取れる」、「値下がりリスクも少ない」「国際通貨ユーロで資産形成できる」…私と市川が2016年にドイツ現地に渡航して発掘してきた収益物件が、いま日本人の投資ニーズにぴったり合うのだと実感しました。
ところで、日本で紹介される海外不動産といえば、現時点で「東南アジア新興国の不動産物件」がメインでセミナーも多数行われていますが、私の知る限り、世界の趨勢は日本とは逆です。
普通は、どの国でも、海外の収益不動産といえば、先進国の物件が中心になります。
たとえば、質量ともに日本よりはるかに海外各国不動産の情報が集まる「中国」のイベントに行くと、どこもアメリカ、カナダ、オーストラリアや欧州各国の先進国物件の占める割合が多いです（日本の人気も高い）。もちろん、地理的に近いタイやマレーシア、ベトナム等の物件も紹介されていますが、先進国物件と比べると「脇役」の扱い。
中国と並んで、海外不動産イベントのメッカといわれる「ロシア」と「ドバイ」でも同様に、欧米先進国物件の占める割合が多いです。
その意味で、世界の趨勢とは違う日本の海外不動産事情。今でこそ海外不動産といえば「東南アジア新興国」のシェアが大きいですが、数年後には形成逆転して、「先進国中心」のマーケットになると私は予想しています。なぜなら、
・日本人は海外移住ニーズが少ないため、海外不動産は「投資」「資産形成」「資産保全」目的の購入になる。
・投資、資産形成・保全の手段として不動産をみた場合、他のアセットと比べて「一気に値上がりはしないけど、その代わりゼロにもならない」堅い資産として選ばれるため、「収益性」とともに「リスクの低さ」も大事ファクターになる。
・「収益性」「リスクの低さ」を数値化してフェアに比べると、遠い将来はともかく、現時点ではどうしても、先進国有利といわざるを得ない。
上記を数値化するため、私は独自に「あんぜん+もうかる」指標を考案しました。
リスクの低さを診断する「６つのあんぜん指標」
・権利を保障する法制度・運用 （不動産権利が政治変動に影響されない）
・市場データの充実（客観的に判断できる）
・建物の品質保証・診断システム （購入段階で、問題の多い建物をつかまない）
・管理サービスの成熟、プロの存在 （保有段階で、収入を確実に手にする）
・自然災害・地政学リスク （保有段階で、不動産価値を棄損しない。）
・中古流通市場、金融システム （売却段階で、値上り益を確実に手にする）
収益性を診断する「５つのもうかる指標」
・経済成長と人口増加
・物件の将来性 (資産価値＝キャピタルゲイン期待）
・物件の収益性(賃貸ニーズ＝インカムゲイン期待)
・参入タイミング、仕入れルート （今のタイミングで、物件本来の価値に比べて割安に買えるか？） ・購入、保有、売却時コストの安さ（購入時印紙税、固定資産税、管理費修繕費、仲介手数料など）
上記指標で、私の渡航・視察経験のある「先進国７か国、新興国６か国」をスコア付けしてみたとこっろ、
「あんぜん指標」に関しては、明らかに、先進国優位の数字が出ました。
（先進国平均＝４５点、新興国平均＝２１点）
次に、私の渡航・視察経験のある「先進国１７都市、新興国１１都市」に関して、収益性を評価してみると
「もうかる指標」に関しては、先進国と新興国とで、有意な差が出ませんでした。
（先進国平均＝２８点、新興国平均＝２９点）
最後に、上記スコアを合計してみると、
「あんぜん+もうかる指標」では、先進国が明らかに優位という結果になりました。
（先進国平均＝７３点、新興国平均＝５０点）
上記は、よく考えてみれば当たり前のことですね。不動産の投資・賃貸経営は、それを支える経済と社会・法律システムを前提に成り立つものです。
日本を含めて先進国では、「不動産所有や賃貸の権利が法律によって守られ」かつ「政権が変わってもそれが維持されるという連想が成り立つ」上に、「人々がネットや不動産屋を通じて物件を売買、賃貸して」、「自分の収入のなかから家賃や税金を払って」、「地元の管理会社が家賃を収納し修繕手配して」、「滞納トラブル等の際に裁判や異議申し立ての仕組みを利用して解決する」…そうした社会システムが一通り整備され、かつそれぞれの分野に専門家がいるわけですが、新興国ではそれら全てが形成・整備途上にあり、専門家も十分に育っていません。
そう考えると、先進国の収益物件では「想定利回りの数字が、だいたいそのまま実現する」ことが多いのに対し、新興国では社会システム未整備や専門家の不足により「現実が数字の通りにならない」ことが多くなるのも、理屈で考えて納得できますね。
私自身は、「手堅い先進国物件」に投資しつつも、「やんちゃな新興国物件」も値上がり目当てで複数国で持ってますが、全体としては投資ポートフォリオを「先進国にシフト」しています。また、日本人投資家のニーズを考えても、フェアにみて先進国物件の方が相性が良く、数年後には「海外不動産といえば欧米先進国」が当たり前の世の中になると思います。
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