こんにちは、国際不動産エージェントManachanです。今回は「トルコ・イスタンブール不動産」ねたについて書きますね。
FXをやっている方にとって、「トルコリラ」は、あまり良くない意味でポピュラーな通貨。金利（スワップポイント）が高いので買う人が多いですが、その反面、価値が下がりやすい。特にここ数年、トルコリラは世界最弱通貨と呼ばれ、ドル、ユーロ、円など主要通貨に対しても、或いは他の新興国通貨に対しても、価値を下げ続けています。
このトルコリラ、暴落しやすい通貨として知られています。特にエルドアン首相が変な経済政策を発表して国際ビジネスの不興を買った時などは、わずか一日で２０％とか下落して、これがもとで「ロスカット」の憂き目にあう人が多い。私の身辺でも、「昨日、ロスカットで２００万円がぶっ飛んだ～」、「エルドアンのおっさんにやられた～」とこぼしている友人がいたりします。実際、ここ５年ほどのリラ円の暴落ぶりは、結構凄いです。
２０１３年 １リラ＝５５円
２０１６年 １リラ＝３７円
２０１８年 １リラ＝２３円（現在）
為替の動きだけみると、トルコってお先真っ暗な国に見えたりしますけど、でも同国最大都市イスタンブールに行けば、通貨の弱さが嘘かと思うようなモダンな大都会が眼前に広がります。高速道路インフラは完備され、高級車が多く走り、近代的なオフィスビル、ショッピングセンター、コンドミニアム、レストランが星の数ほど。それもそのはず、イスタンブールは市内だけで１５００万人、郊外を含めれば２０００万人に迫る、欧州でダントツ最大規模の巨大都市なのです。ロンドン、パリ、モスクワよりずっと人口が多く、かつ増え続けています。
また陸海空のインフラ整備も進んでおり、間もなく完成する「イスタンブール第三空港」は、世界最大「化け物サイズ」の空港で、これが稼働したらドイツのフランクフルト国際空港の存在意義が無くなるといわれる程、欧州の空に巨大なインパクトを与えること必至。また、イスタンブールをヨーロッパ側とアジア側に二分するボスポラス海峡は、世界一船舶交通の密度が高いといわれる場所で、その混雑を緩和し物流を促進するための「大運河」計画もイスタンブール西部で絶賛実施中。
今は政情不安もあって為替が安いけれど、トルコ自体はポテンシャルが高い国で、特にイスタンブールは将来有望だと考える投資家は世界中に多い。私は先週イスタンブールを訪れましたが、市内各地で、今回のリラ安に乗じて不動産購入する外国投資家の姿がありました。特にドバイ、アブダビなど、アラブ圏投資家の買いが入ってましたね。
とはいえ、いまトルコリラが安いからといって、イスタンブールの不動産が激安バーゲン価格で買えるわけではありません。私は５年前（２０１３年）、１リラ＝５５円の高値だった頃にイスタンブールで不動産視察してますが、当時に比べると、コンドミニアムの価格がリラ表示で３倍ほどになっています。つまり、（円換算した場合）「為替は半分以下になったけど、現地価格は３倍になったから、全然下がってない、むしろ少し上がっている」のです。
たとえば、イスタンブール西部で、市内や空港への道路利便の良いバーチェシェヒール(Bahcesehir)地区の、５０～６０㎡程度の平均的なコンドミニアムの売出・再販価格は、こんな感じです。
２０１３年 １リラ＝５５円 現地価格２５万リラ ⇒ １３７５万円
２０１８年 １リラ＝２３円 現地価格６５万リラ ⇒ １４９５万円
イスタンブールの不動産オーナーは、リラの為替が下がると、目減りを抑えるべく、家賃を上げようとします。実際、リラ建ての家賃は年間１０％くらいは簡単に上げられる状況にあります。外国人に貸す場合は、ドルやユーロで家賃を得るか、あるいは為替予約をした上でリラ家賃を得るのが一般的です。
家賃は確実に上がるし、かつ人口増加と都市化が進んで都心近くほど土地の価値が上がる。不動産そのものに対する先高観があるので取引価格も上がる。だから、場所や物件さえ間違えなければ、「リラが下がる速度以上に、現地通貨ベースで不動産価格が上がる」、「対ドル、対ユーロ、対円でも基本的に損しない」のがイスタンブール不動産のトレンドです。
やはり不動産は良いですね。トルコのような為替不安定な新興国でも、不動産というアセットの安定性と価値保持の力は大したものです。トルコリラ資産持つなら、スワップポイント目当てでFXよりは不動産買った方がずっと堅いと思いますよ。
ところで、イスタンブールにおいて不動産価値がしっかりしているということは、賃貸利回りは大して高くないということです。都心近くの利便性の高いエリアで利回りグロス５％。高級エリアになると４％、郊外で交通不便で過剰供給懸念がある場所で６％とか、そんなもんです。
そんな控えめな利回りだと、「イスタンブールでフツーの不動産買っても面白くない」と思いませんか？私たちは、トルコだけじゃなくて、世界中で不動産投資の選択肢があります。トルコリラよりずっと為替の信頼度が高いアメリカやユーロ圏でも不動産投資できるなか、為替リスクの高いトルコで不動産投資をすることに比較優位があるのでしょうか？
私思うに、いまイスタンブール不動産にグローバルな比較優位があるとすれば、それは「富裕層向けの高級物件」だと思います。
イスタンブールは、世界で唯一無二の価値を持つ魅力的な都市。ここは東ローマ・ビザンチン帝国１０００年の都（コンスタンティノープル）にして、同時にオスマントルコ５００年の都でもあります。イスラムとキリストの文化が絶妙に溶け合う街、かつ欧米人からみて違和感ないほど、ヨーロッパ的に近代化されたモダンな都市です。また気候も理想的な地中海性で、風光明媚なボスポラス海峡沿いには豪邸が並んでいます。
イスタンブールで、富裕層や外国人エリートビジネスマンが選ぶような、ボスポラス海峡ビューのある高級物件は多数存在しますが、こうした物件の場合、比較対象となるライバルは同じイスタンブールの庶民向け物件ではなく、同じ地中海地域のイタリアやスペイン、ギリシャの一線級都市やリゾート…例えばバルセロナとか、リビエラ海岸とかアマルフィ海岸、マリョルカ島やサントリー二島の、ビューのある高級物件が比較対象になります。そうなると、「トルコリラの安さ」が光ってきます。なぜなら、比較対象となる国はすべて「ユーロ圏」だから…。
例えば、イスタンブールのボスポラス海峡東岸(アジア側)に、カンディリ(Kandilli)というとびきりの高級住宅地があります。ここは、エルドアン首相の自宅があり、瀟洒な一戸建てが並び、どの家も平気で数億円するようなエリアです。
このカンディリの、ボスポラス海峡ビューのある土地を大手デベロッパーが押さえて、これから高級コンドミニアム開発をやります。２０２０年完成予定。その売出価格は、眺望とか都市の価値を考えると、リラの為替のおかげでかなり割安です。たとえば、
「２ベッド＋１」タイプ、専有面積１２０㎡、２２万リラ（５０６０万円）～ ⇒坪単価＠１２７万円
「５ベッド＋１」ペントハウス、専有面積３８０㎡、１１０万リラ（２５３００万円）～ ⇒坪単価＠２２０万円
これ、イスタンブールの他地区と比べると安くはないし賃貸利回りも高く回りませんが、でもバルセロナやリビエラ海岸で、地中海ビューつき高級コンドミニアムが坪単価いくらするかを考えると、普通に＠３００万円は超えてきますので、イスタンブールのボスポラス海峡ビューつき＠１２７～２２０万円はかなり割安に見えます。世界中の富裕層もそのように考えているでしょうから、こういう物件こそ「グローバルなバリュー物件」として、安く仕込んでおけば大きなキャピタルゲインが狙えると思います。私がイスタンブールで買うならそのような物件を選びますね。
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