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【ブログ】経済開放でチャンス到来!ウズベキスタンでオフィス投資
ウズベキスタンは、中央アジアに位置する旧ソ連邦の独立国家です。 中央アジアで最も多い3000万人余りの人口を持つ国で、世界に二つしかない二重内陸国( 海に出るために少なくとも2つの国境を越えなければならない国)のひとつです。まさにユーラシア大陸最深部という感じの国、一生海を見ずに死ぬ方もきっと多いのでしょう。

 

日本人に馴染みの薄い国名ですが、もともと中国とヨーロッパを結ぶ「シルクロード」の要所にあり、「青の都」と呼ばれる古都・サマルカンドは、日本でも結構な知名度がありますが、ここがウズベキスタンにおける最大の観光地になっています。なお首都タシュケントは、人口200万人を超える中央アジア最大の都市。ソ連邦時代もモスクワ、レニングラード、キエフに次ぐ第四の都市でした。

 

【青の都サマルカンドはウズベキスタンの宝!】

 

 

同国では、イスラム教を奉じるトルコ系のウズベク人が総人口の約8割を占める他は、カザフ人やタジク人など近隣諸国の人々や、ロシア人もそれぞれ数%づつ住んでいます。公用語はウズベク語ですが、ロシア語もビジネスや学術の共通語として広く通用します。

 

【エキゾチック感満載、シルクロードの国と人々】

 

 

そんなウズベキスタンに、不動産視察に行ってきました。首都タシケントは、シルクロードのオアシス都市の面影はほぼなく、旧ソ連の都市計画でつくられた機能的な都市です。1966年の大地震で市内の多くの建物が倒壊した後に建設された経緯ゆえ、インフラも建物も概して新しく、ソ連時代の武骨な建物が多いとはいえ、市内隅々まで車で走っても粗末なボロ家や猥雑な風景が見当たりません。地下鉄も三路線走るなかなか立派な都市です。

 

【整然とした(でも何もない…)タシケント市街地】

 

ウズベキスタンが不動産投資視点で面白いのは、この国が「経済的に開国したばかり」であることです。

 

ソ連が崩壊し、ウズベキスタンが独立国となって以来、一貫して権力の座にあったカリモフ大統領は、2016年に亡くなるまで、どちらかと言えば「鎖国」に近い外交姿勢を取っていました。この国で開国(経済開放)の機運が高まるのは、2016年以降のことです。

 

今のウズベキスタンは、2010年頃まで軍事政権による鎖国政策が続いた東南アジア・ミャンマーの数年前の姿と重なります。2011年に米国のヒラリー・クリントン国務長官が同国を訪問して以来、日本を含む海外各国からのビジネス進出が本格化し、最大都市ヤンゴンは各国駐在員のためのオフィス、サービスアパート建設で大いに盛り上がりました。特に2011年頃に早期参入できた不動産事業者で莫大な富を手にした者は多い。

 

今のウズベキスタン・タシケントの状況も、2011~13年のヤンゴンと酷似しています。ロシア、カザフスタン、トルコ、アラブ圏、韓国からのビジネス進出で盛り上がっているにも関わらず、市内でまともなオフィスビルが数えるほどしかなく、絶対数が極端に不足しています。また、外国駐在員が住めるグレードのサービスアパートも、供給が全然足りません。

 

今のタシケントは「市内でオフィスビルを供給すれば、グレードに関わらずすぐテナントがつく」、「家賃は年10%以上上げられる」局面にあります。逼迫感が強い分、賃料利回りも高く取れます。現時点の相場で、
 

オフィススペースの販売価格 1800~2500米ドル/㎡
オフィススペースの賃料   15~25米ドル/㎡・月 (※年間10%のペースで上昇中)
賃貸利回り         年10%前後

 

【建設間近のオフィス外観と内装工事(タシケント)】

 

つまり、いまタシケントのオフィススペースを買って企業に賃貸すれば、年10%前後で回る上、かつキャピタルゲインも狙える市況にあります。とはいえ、参入しておいしい時期は向こう3年ほどでしょう。2014年以降のヤンゴンがそうなったように、3年後のタシケントもオフィス供給が進んで、立地やサービスで選ばれる物件とそうでない物件に二極化する時代になると思います。

 

現地デベロッパーは数えるほどしかありませんが、日本のビジネスパートナーによる資本参加には大歓迎のスタンス。

 

ウズベキスタンという国、いま旬な局面だからこそ、面白い。参入にはとにかくスピードが大事だと思います。
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