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チェコ共和国の不動産事情(2018年6月)

1)社会経済の概況

中欧の小国、人口1050万。欧州の旧共産圏のなかでは経済優等生。ソ連崩壊後20数年かけて
工業立国に一定の成功をおさめ、英独仏とは所得水準にまだ差があるとはいえ、一人当たりGDPは
2万ドルを超え、総合的にみて「ギリギリ先進国水準」は達成した感あり。首都プラハ(郊外通勤圏
を含めた都市圏人口250万人)各地を歩いた限り、見た目は欧州の先進国とほぼ変わらないし、
生活物価もドイツと比べて多少安いとはいえ、感覚的に差は大きくない。

通貨コルナの対ユーロ為替はここ10年近く安定的に推移し、リーマンショックの影響も旧共産圏の
なかで比較的軽微で早く回復し、その経済力と安定感はバルカン半島諸国はもちろん、ポーランド、
ハンガリーよりも一歩上を行く感がある。チェコ人はすでに他国に出稼ぎに行く必要のない経済
レベルに達してはいるが、ドイツやオーストリアと違って、経済移民を多く受け入れるほどの
給与水準でもないので、現時点ではチェコ人主体の単一民族国家に近い。総人口は基本的に横ばい
で、プラハ等主要都市は微増傾向。

プラハやチェスキークルムロフなど、歴史・街並みを活かした国際的な観光地も多く、特にプラハ
市内の歴史地区は宿泊業、飲食業等がドル箱になっている。宗教はプロテスタントがベースで信仰心
は希薄、効率と勤勉を重んじる、ビール醸造大国、肉・ジャガイモ中心の食生活など、いろんな意味
でドイツに文化的に近い。

 

プラハのシンボル、ヴルタヴァ河(モルダウ河)

 

プラハ8区、Karlin地区の街並み

 

2)不動産市場・制度の概況

他のヨーロッパ諸国と同様、都市部の住まいは中古集合住宅が主流、建物の階層は通常5階建て程度
に揃う。新築供給力が低く慢性的な住宅不足で可処分所得に対する賃料や不動産価値は上がり
やすい。権利体系は土地建物の完全所有権が自国民にも外国人にも認められる西欧先進国型。
購入時の税金は中古建物で4%、新築だと建物部分にVAT20%かかる。保有時の税金は無視できる
ほど小さい。売却時のキャピタルゲイン税は15~20%程度。

2014年前後から不動産価格の上昇がはじまり、そのペースは年々上がっている。プラハ都心部
では直近の値上がりが年率20%に達するといわれる。プラハの都心1区、2区では建坪あたりの
エンド価格が平均6000ユーロ/㎡(坪単価@250万円)に達している。近郊の良い場所
(5区、6区)で4000ユーロ/㎡(同@160万)、普通の近郊住宅地(8区、4区など)で
3000ユーロ/㎡(同@120万)が相場。都心の個別物件を見れば坪単価@300万超えも
すでにありそう。

賃貸利回りは下がってきており、プラハ都心~近郊でグロス5%ネット4%がせいぜい。観光地では
エアビーでネット7%超を狙える場所もあるが、プラハのエアビー適地は旧市街広場を中心とする
半径3㎞に限られる。外国人バイヤーはドイツ人やオーストリア人が多いが、ロシアマネーも
入ってきている。

 

3)チェコ(プラハ)不動産投資の狙い

2014~15年頃の安い時期に買っていればともかく、賃貸利回りグロス5%を切りつつある
今や、一般論として「数年間ホールドして家賃取って売却益狙い」がおいしい時期は過ぎている。
今後の伸びしろはまだあると思うが、何を買っても上がるというわけではなさそうなので、個別物件
の見極めが必要となる。

 

【物件例】プラハ2区(新市街)民泊可能物件(※2018/6/20 完売しました)

– 住所:43 Legerova, Praha 2

– 交通:地下鉄1号線IP Pavlova駅徒歩2分
– 築古住宅レノベーション&区分分譲(7年快速償却も可能)
– 完成時期 2019年第3四半期予定
– 室内内装済で引渡
– 面積 17〜29㎡
– 価格 268万〜459万コルナ
(1コルナ=5.05円)


– 投資指標…普通賃貸でNet4%、民泊で7〜8% (※サービス体系、家具備品コスト等を運営会社に詳細確認中)

コメント:今のプラハ、市況は2015〜16年頃のバンコクと似て、結構値上がったけどまだまだいける、でも何買っても値上がる時期は過ぎ、個別物件の見極めが必要な段階に入っています。

選ぶポイントは「民泊できる立地」だと思います。チェコは他の欧州先進国と比べて給与水準がまだ低く、ローカル向けの家賃は伸びない。その代わり、欧州きっての大観光地でホテル·民泊需要は高い。しかもビーチリゾートやスキーリゾートと違って「街」が見世物なので、年間を通じて観光客が来る…それを収益源にできるどうかは「立地」次第、それが今後の資産価値の伸びを決める気がします(いまの東京でスカイツリー周辺まで地価上がりそれ以遠がなかなか上がらないのに似た構図)。

プラハで民泊が成り立つ立地は、旧市街広場を中心とする半径3〜4km程度(西はDejvická, Smíchovまで北はKarlínまで、東はŽižkovまで南はVyšehradまで)で、当該物件はまさに民泊可能エリア内かつ最寄り駅から徒歩2分。ヴァーツラフ広場もプラハ中央駅も徒歩圏内、この立地なら安心できますね。自分が住むイメージも十分湧く場所です。

 

 

さらに詳細は…ヨーロッパ不動産勉強会(2018/7/19(金)16:00~@東京半蔵門会場)で。

 

Reported by 国際不動産エージェント 鈴木学
(無断転載を禁じます)

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