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【ブログ】世界不動産の縮図?オーストラリア8都物語

こんにちは、国際不動産エージェントManachanです。オーストラリア・ケアンズの妻の実家で5日ほどのんびりしてから、真夏の東京に帰ってきたところです。

 

オーストラリアといえば、8月7日に、総人口2500万人に到達したというニュースがありました。昔から住みやすいと評判の高い移民国家、先進国のなかでも高い人口増加率(年1%以上)がずっと続いています。これからも3000万人、3500万人…と増え続けていくのは確実でしょうね。

ところで、2500万の人々が、日本の20倍の広大な国土に散らばって住んでいるのではありません。オーストラリア人の40%、ざっと1000万人が、二大都市シドニーとメルボルンに住んでいます。それに続くブリスベン、パース、アデレードを併せた5大都市に総人口の6割以上が集中しています。オーストラリアは世界でも稀にみる、人口の都市集中が激しい国なのです。

この5大都市に、タスマニア州のホバート、北部準州のダーウィン、首都特別地域(キャンベラ)を併せた8都市が、Australian Capital Citiesと呼ばれています。

8大都市以外に、オーストラリアでみるべき都市は数えるほどしかなく、人口20万人を超えるのはゴールドコースト、ニューカッスル、ウーロンゴン位でしょうか。日本人に人気のリゾート「ケアンズ」や、軍港都市「タウンズビル」もありますがいずれも15万人規模。その他は全て、10万人以下の小都市になります。

オーストラリア8大都市、不動産投資の視点からみると、非常に面白いです。「いま不動産価格上昇中の都市」、「マーケットが過熱しすぎてピークアウトした都市」、「数年前に不動産価格がピークを迎え、まだ下落が続いている都市」、「下落が底を打ち、これから上がると思われる都市」の全てのパターンが揃っています。まるで、世界不動産マーケットの縮図をみているようです。それぞれの状況を解説しますね。

 

「シドニー」(ニューサウスウェールズ州都、都市圏人口510万、全豪1位)…国際ビジネスの多くが立地する世界都市、巨大な移民流入を背景に拡大中だが、ここ5年間、不動産価格が上がりすぎて、2017年後半にピークアウト、今まさに下落が始まったところ。ただ人口増加も雇用創出も力強いため、バブル崩壊にはならず、ソフトランディングすると思われる。

「メルボルン」(ヴィクトリア州都、同470万、全豪2位)…シドニーと並ぶ二大都市の一角、多様な産業が発展し人口増加が著しい。シドニーの後を追って不動産価格が上昇したが、比較すると2割ほど安いためまだピークアウトしていない。これから上昇が止まりフラットになると思われる。シドニーと同様、人口・雇用増加が底堅いため、下落しても小幅にとどまると思われる。

「ブリスベン」(クインズランド州都、同230万、全豪3位)…いま全豪で不動産投資が一番ホットな地域。シドニー、メルボルンに比べてまだ割安なこと、隣接するゴールドコーストを含めて気候温暖でビーチとライフスタイルの魅力があり大都市圏からの移住者を惹きつえる。人口動態が元気かつ賃貸利回りも比較的高く投資家にも人気。但し、雇用創出のペースはシドニー、メルボルンより見劣りする。国内大都市からの移住者は同じ州内のケアンズやマッケイにも流れ、ブリスベンを目指すとは限らない。

「パース」(西オーストラリア州都、同180万、全豪4位)…全豪最大の資源輸出州の中心地で、不動産マーケットは資源価格の影響を受けやすい。資源ブームの2009~13年に大きく値上がりし、2014年の資源ショック以来、値下がりを伴う調整局面が続いているが、最近、底打ちの兆候がみられる。現時点で、同市への不動産投資に関してはポジティブとネガティブ人な見方が半々という感じ。

「アデレード」(南オーストラリア州都、同110万、全豪5位)・・・5大都市のなかでは、比較的製造業に寄った産業構造ゆえ、人件費の高いオーストラリアで雇用拡大が難しく、近年はメルボルンなどへ人口流出していたが、経済復活の兆しもみられる。五大都市のなかで不動産価格が一番安く、バリュー型の投資家が流入し不動産価格も上昇傾向。

「キャンベラ」(首都、同30万)・・・シドニー&メルボルン二大都市の中間に位置し、専門的職業の人が多く住む政治都市ゆえ賃料水準が高く、不動産価格は上昇傾向が続く。都市規模の関係でシドニーやメルボルンよりは安い。

「ホバート」(タスマニア州都、同20万)・・・オーストラリア最南端の離島で、素朴な農業州、観光も盛ん。ブリスベンに似て、いま不動産投資がホットな地域。二大都市からのライフスタイル移住・別荘需要に加え、投資家も流入している。

「ダーウィン」(北部準州都、同10万)・・・オーストラリア大陸最北端でインドネシアや東ティモールに隣接。資源輸出に依存する経済構造で、2010年のピーク時には不動産価格がシドニーを上回る時期もあったが、それ以降8年間、下落が続き、まだ底打ちがみえない。人口流出も続いている。

 

話を分かりやすくするため、各都市を、タイプの似た日本の都市にたとえてみます。

シドニーとメルボルン=東京(圧倒的な人口・経済パワーを持つプライムシティ)

キャンベラ=つくば(東京にアクセス可能で、インテリなコンパクトシティ、ちょっと田舎)

ブリスベン=福岡(海とライフスタイルの魅力がある、元気な地方中核都市、人口絶賛増加中)

パース=札幌(他都市から遠く離れた独立都市、きれいで魅力的な街だが産業的なバラエティはやや乏しい)

アデレード=仙台(五大都市のなかで人口規模と産業力が最弱。でも整った街で都会生活は可能)

ホバート=那覇(観光が盛んな離島で、大都市から投資を呼び込む)

ダーウィン=室蘭(産業モノカルチャーな街で人口減少中。経済復活のきっかけを模索中)

 

不動産投資視点で、いま狙い目はどの都市か?

・「パース」みたいな、相場底打ちしたばかりで、人々がまだ半信半疑ゆえ安く物件仕込める都市が私の大好物です。人口規模からして安心感ありますし、シンガポール・マレーシア人の移住先として人気が高い街ですね

・すごく安く仕込めて利回り高く取れるなら、いま下落最中で火中の栗を拾うがごとし「ダーウィン」狙いが玄人好みで面白いけど、2010年のピーク時に不動産価格国内最高だった街だから、値下がったとはいえそんなに安くはないんですよね。

・順張りでいくなら「アデレード」ですかね。都心近くの2ベッドのアパートメントが30万ドル(2500万円)くらいで買えて、5%の利回りとりながら値上がり狙えそうなので、シンガポールの投資仲間と、「今アデレード仕込みたいね」と話しあってるところです。

・日本での不動産セミナーは、「ブリスベン」に人気が集中しています。よく分かります、客観的にみて一番の安全牌にみえますもの。人口が増えて、気候が良い、まだ値段安い、利回りまあまあ、日本からも渡航しやすい…好条件が揃ってますよね。

 

シドニーやメルボルンは、自分が物件買ってるだけあって隅々まで詳しいですけど、一般論としていま手出しできるタイミングかといえば、難しいよなあ。

なお、五大都市であれば投資対象は「2~3ベッドのタウンハウス」がダントツ一押しです。オーストラリアの都市圏全体の傾向として、「広い庭つき一戸建てから、価格手頃でメンテがラクなタウンハウスへ」のシフトが起こってるし、かといって都心のマンションに住みたがるほどの都会でもない(自分の住まいの真上に他人が住んでたら嫌がるオージー多いです。アジア系住民は別ですが)。

お隣りと共有壁とはいえプライベートな一戸建感覚で住めるタウンハウスが、今どきのオーストラリアの都市生活に一番マッチしますね。家族あるいは老夫婦が住める間取りで、ハイウェイ、商業施設、学校・病院へのアクセス便利なタウンハウスなら実需で買いたい人が多いので、出口の売却もしやすいですね。

日本にお住まいでオーストラリア永住権持ってない方は原則として新築しか買えませんが、タウンハウスなら新築でたくさん供給されているので、選択肢も豊富にあります。

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