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【ブログ】海外物件の管理(1)「海外では管理しやすい物件を選ぶのが鉄則」

こんにちは。国際不動産エージェントManachanです。これから12回にわたり、「海外物件の管理」というテーマで連載コラム書かせていただきます。

不動産は「土地建物という実体のあるモノ」であり、それを使って賃貸経営をする場合、「管理」は避けて通れません。
管理は、大きく分けて二種類あり、世界中どの国でも基本は変わりません。

管理とはBM+PM
・BM(Buidling Management):建物や設備の維持管理、長期修繕計画等
・PM(Property Management):入居者との契約、コミュニケーション、入出金管理等

このBMとPM、物件が居住地の近くにあれば、ある程度は自分でできますが、海外不動産の場合、そうはいきません。物理的に遠方にある上に、言葉や文化、法律の壁が存在するため、「現地の頼れるパートナー」を見つけられるかどうかが、投資の成否をほぼ決めてしまいます。

海外不動産を賃貸運営する上で、現地パートナーは、BM、PMのみならず、物件選びや法律税務専門家の手配、保険や契約まわり、トラブル対応まで、大変重要な役割を期待するわけなので、人選は慎重にやりたいと思っています。私の場合、最低限次のチェックはします。

こんな人・会社をパートナーにしたい!

・メールのやり取りで、タイムリーに的確なレスポンスが返ってくる(2~3日以内が目安)。
・ホームページ、ブログなどで情報発信をしており、信頼のおける情報が載っている。
・態度がプロフェッショナル。(例. 質問をした際「どこからどこまではわかりましたが、これはわからないので調べて後日連絡をします」などと答える。わからないことをわかると言う人は要注意!)

なお、私は欧米先進国にも、東南アジアの新興国にも物件を持っていますが、管理のクオリティ、遠隔管理のしやすさという面では、一般論として先進国の方が上だと感じます。

先進国(日本を含む):管理サービスが高度に専門分化、管理を支える業界・プロフェッショナル層も厚い。
新興国:管理サービスが発展途上、専門未分化(PM業務をデベロッパーのリーシング部門や個人エージェントが担ったりする)。

遠方にある海外不動産は、問題が起こっても自力でリカバリーがやりにくいため、私はとにかく、「手間がかからず管理しやすい」物件を選ぶことを心がけています。優先順位としては次の通りになりますね。

管理視点から、海外不動産選びの優先順位

優先順位1:管理しやすい物件を選ぶ(建物状態が良い、入居者の属性が良い、退去してもすぐ入居が決まる etc..)

優先順位2:複数管理会社が競争する場所を選ぶ。
(現地に管理会社が複数あって競争しており、問題があればいつでも他社に乗り換えられる場所を選ぶのが望ましい。)

優先順位3:能力が高く、信頼できる管理会社を選ぶ (メールのやりとりで、しっかりコミュニケーション取れる会社を選ぶ)

逆に、管理の難しい海外不動産を買ってしまうと悲劇です。外貨でキャッシュフローどころか金食い虫、時間食い虫になってしまいます。私は世界中で、管理に失敗した不動産の悲しい現実を見てきました。次回以降、詳しくお話しいたします。

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